房价、收入,下一个10年有何变化?

民生一直是放在我们面前的头疼大事,尤其对于生活在北上广深这些一线城市的人,生活压力大、房价高企、物价上涨、工资不涨等现实问题横亘在理想和现实之间,股市、国企改革等社会问题或矛盾一直存在……

  财富成都读者力荐:民生一直是放在我们面前的头疼大事,尤其对于生活在北上广深这些一线城市的人,生活压力大、房价高企、物价上涨、工资不涨等现实问题横亘在理想和现实之间,股市、国企改革等社会问题或矛盾一直存在……那么,未来十年,我们关心的这些问题将会得到改善或解决吗?请别相信你的直觉,我们还是用数据说话吧,看完这篇文章,看看你能否过好下一个十年。


  1、房价:未来十年难涨

  国内房地产市场一线城市价格高过东京40%。——瑞信证券陶冬。他据以看空中国房价。这个数据容易引发争议。有人觉得数据有误。

  请看新华网日本频道2015年5月的文章:

  根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈(东京及附近地区)的房价,每套新公寓平均价格4653万日元(平均使用面积63.16平米),如果是二手房的话则为每套2710万日元(平均使用面积63.01平米);根据日本专业二手房网站“home4u”2015年5月1日的最新数据,在东京23区中房价位于前列的新宿区和涩谷区,90至100平米的住宅每套最高价分别只有6053万日元(约合313.5万人民币人民币)和6133万日元(约合317.7万元人民币)。这里价格是按套计算,还和楼内其他房主共享地皮的永久产权,而且是指使用面积,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。更重要的是,日本住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家具,真正达到了拎包入住。

  北京中心城区(三环内及附近)精装修房价一般来说是5-8万元/平方米,深圳、上海也大致相似,厦门、广州、杭州中心城区是2-4万元/平方米。假设使用面积是建筑面积的80%,则日本东京新宿区和涩谷区的房价约为2.5-2.8万元。(建筑面积与使用面积的常规参考换算系数:多层为1.49;高层为1.57。换言之,多层使用面积是建筑面积的63-67%。在北京,民间通常是认为,板楼套内使用面积一般是用建筑面积乘以0.8,塔楼乘以0.7或0.75。)

  北京非中心城区(四环外,五环或六环内)精装修房子平均价格一般来说是2-4万元/平方米左右;假设使用面积是建筑面积的80%,日本对应的是旧房均价是1.6万元/平方米左右。

  显然,北上深房价比东京高40%,并非虚言。由于房价太高、人口老年化、经济景气下滑,未来十年,以美元计算的北上广深房价,很可能无法有明显上涨,即:要么是以人民币计价的房价下跌,要么是人民币对内通胀、对外贬值(打个比方,十年后北京房价也可能涨到12万元一平米,但折成美元后,没涨,因为人民币贬值)。日本地少人多,也曾经是世界房价最火爆的地方,但过去10-20年房价就没涨过。

  2、收入:美国十年不涨

  换算成人民币,美国家庭收入中值约为35万元。北上广深家庭收入中值应该有10-12万元左右,只是中国内地多半是双职工而已。

  美国人口调查局2015年9月公布的数据显示,从2006年到2014年,以收入划分的八组家庭中,只有最富的10%以及最富的5%这两组家庭的收入实现了增长,其他六组家庭收入均较2006年下滑。2014年美国家庭收入中值为53657美元,根据通胀水平调整之后与2013年的54462美元无太大变化,比2007年则低6.5%。自2007年开始,美国遭遇了二战以来最严重的经济衰退。

  据研究机构Sentier Research数据,今年7月美国家庭收入中值为55218美元,比2007年依然低2.6%。自2009年以来,美国工资上涨的步伐几乎和通胀一致。扣除通胀后,每小时薪酬仅上涨0.5%。这标志着二战以来最弱的增长。

  据美国劳工部数据,2008-2012年,家庭收入排在美国前20%的家庭收入每年平均增长8358美元。而同期,家庭收入排在美国倒数20%的家庭收入则每年下降275美元。五年的经济增长几乎没有提高普通美国人的工资,而富人则变得更富。

  美国普通人过去十年的工资经历,很可能会在中国重演。由于经济景气度下滑,人民币升值步伐中止,劳动力密集型产业外迁,大学生累计毕业人数剧增,未来十年中国白领的真实收入很可能会停滞不前,体力劳动的蓝领情况可能会稍好。

  白领工资增速主要取决于:通胀率、供求关系、企业营收及盈利增速。未来十年,中国通胀率会明显低于过去十年;大学生供给大过需求的缺口会继续扩大;企业营收增速下滑,盈利也不一定能够持续改善。

  3、关键:官员越来越多

  前两天有新闻,《中共中国华能集团公司党组关于巡视整改情况的通报》,电视、报纸都有。其中写道,华能集团有副处级以上干部3560人。截至2009年底,华能集团在岗员工13万人。

  2015年7月20日新闻称,贵州茅台高管大扩容,新增5名副总经理,副总经理人数达11位,高管人员升至14名。茅台上市公司2012年在职员工13717名。

  经济参考报报道称:目前大约是23个纳税人养活一个财政供养人员。这与改革开放初期的67:1和1995年的40:1相比,财政供养人员的比重攀升之快,是史无前例的。到2014年年底,中国财政实际供养人数超过6400万,超过了英国的人口总量。按6400万人计算,占中国13.67亿人的4.7%。

  根据美国劳动部的统计数据(http://www.bls.gov/news.release/union2.htm),2014年美国政府雇员人数(不同于公务员,公务员总数500万左右)分别为:联邦政府340.8万,州政府626.4万,地方政府1053.2万,总计2020.3万,占美国3.15亿人口的6.4%。

  从比例来看,中国财政供养人员比例比美国低。但美国最近5年的财政供养人员比重是下降的。2009年美国政府雇员人数总计2113.3万,占6.7%。中国估计很难降。

  官员越多,效率越低。不仅效率低,还需要花费更多的钱。华能、茅台盈利能力强,不在乎。但财政供养的钱来自纳税人,来自企业及老百姓等,不能不在乎。

  未来十年,干部越活越老,队伍越来越庞大,社会管治难度也在增大,所以,财政压力会越来越大,国债地方债只会越发越多,退休待遇很难再有大幅度提升。

  未来十年,国企与民企的效率差距能否缩小?这次国企改革方案,个人认为没有太大变革,也没有多少超过预期的东西。或许国企改革只能在整体效益不好、财政压力极大时,才可能突破。

  回到投资,未来十年除自住外,购买房产投资须谨慎;未来十年,更多牛股会从民企中产生;未来十年,政府主导的基础设施建设投资增速很难超过过去十年,很可能会明显减速。所以应该考虑规避相应个股(钢铁、水泥、基建、园林、工程机械、中小地产商等)。


来源:虎嗅网

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