王庆:房地产已丧失投资价值?

上海重阳投资管理有限公司总裁王庆认为,中国房地产已经失去了投资价值,但楼市的泡沫非常坚硬,类似美国的断崖式暴跌情况可能不会在中国发生。
  财富成都读者分享(文/ 王庆   来源:华尔街见闻)上海重阳投资管理有限公司总裁王庆认为,中国房地产已经失去了投资价值,但楼市的泡沫非常坚硬,类似美国的断崖式暴跌情况可能不会在中国发生。
  王庆博士指出,2005年人民币汇率改革,埋下了后来包括楼市在内的中国资本市场泡沫种子。

  “当时市场一致预期人民币汇率大幅低估,美国国会分析认为人民币低估幅度最高达到44%。如果2005年7月放开人民币管制,就不会有之后的2007年股市泡沫及后来的房地产泡沫。”王庆说,“但人民币实际贬值速度没有跟上市场预期。在2005年一次性上涨2%后,人民币进入长达8年渐进升值期。”

  王庆表示,当时中国资产价格以美元计算,在这期间都被低估了30%。由于预期中的升值没有通过汇率实现,这种预期通过其他人民币资产快速升值实现。

  对应在房地产行业,70个大中城市房地产指数几乎与汇率走势一致,从拐点可以看出房地产趋势比汇率快1年到1年半时间。

  从今年年初以来这个趋势发生了变化,杭州楼市松动,兴业银行限制对房地产贷款,人民币汇率突然出现快速贬值。这三个因素叠加在一起,让市场担心中国是否将出现系统性风险。

  房地产步入拐点

  王庆博士认为这种忧虑是有依据的。

  王庆解释说,由于贷款以不动产为抵押,房价下降会引起银行惜贷。过去几年中国负债率上升较快,高杠杆行业房地产业资金链断裂,将导致房地产泡沫破裂,从而让经济硬着陆。经济情况恶化导致资本外逃,将引发市场人民币贬值预期,这会导致资产价格进一步下降,引发新一轮房价下行。

  那么中国房地产泡沫有多严重呢?

  从估值数据看中国的房地产泡沫非常严重,中国平均房价收入比高达7-8倍,北上广等大城市更高达两位数。同时租金回报率低于3%,而国际上租金回报率低于3%的国家,最终泡沫均会破裂。

  但是从家庭负债率看,泡沫破裂的风险却并不大。过去10多年来中国家庭负债率是上升的,但是按揭贷款占可支配收入比率低于50%,这从国际上看不高。

  而更重要的是,重阳投资估计中国家庭购房首付比率超过60%甚至70%。

  这形成了一个奇怪的现象,一方面中国的房产泡沫比较严重,另一方面负债率却并不高。一个很可能的结论就是,中国有房地产泡沫,但是却十分坚硬,这个泡沫很难破。

  如果中国房价维持目前水平5年不变的话,假设中国未来实际经济增长平均6%,而通货膨胀率3%左右的话,那么中国房价收入比将会降至5倍。

  王庆称,房地产市场调整通常有两种方式:一种是跳崖式的暴跌;另一种是,房价维持不变,经济继续向上,用收入上涨消除泡沫。美国、欧洲和日本的泡沫是第一种情况破灭,而韩国、中国台湾则是以上述第二种方式实现的,即房价先上涨,然后7-8年不涨,然后再开始上涨。

  王庆博士认为,中国房价调整很可能以后一种方式实现。背后的原因则是,首先中国经济仍然在成长。第二点是,目前中国负债率仍然较低,不太容易形成所谓“margin call”,不太容易造成资产价格迅速调整。

  但是无论泡沫以何种方式破裂,有一点可以肯定是,中国房地产已经不具有投资价值。

(本文仅代表作者个人观点)


  
您可能还感兴趣的文章

参与讨论,请先登录| 注册

新浪微博快速登录腾讯QQ快速登录

文明上网,理性评论 | 欢迎您,
网友评论仅供其表达个人看法,并不表明财富成都立场。 
最大支持255个中英文字符 
全部评论() 最新评论
官方微信
微信扫描二维码
获得每日精选资讯
官方微博

更多>>最新资讯
为什么90后、00后不服管?可…
为什么90后、00后不服管?可能是你的领导力“过时”了

新时期下,领导者如何适应新的要求?怎样的领导者才能适应变化?怎样的领导者才能让新生态员工服气?怎样的…

陈春花:企业需要具有增长型思维…
沈南鹏:带着公益心去投早期
科创板公司参与设立产业基金 上…
迪士尼为何能不断打造深受喜爱的…
华为入场,激光雷达市场迎来恶战…

广告位空缺中,如有需求请联系站长

更多>>热门资讯
机密,16位大隐于市的成都好中…
机密,16位大隐于市的成都好中医在哪?

各类疑难杂症被“国粹”中医给奇迹般治好的消息也不绝于耳。成都牛中医手册,收藏着,当一回达人哦!

互联网金融理财:别人不会告诉你…
创业必读十大经典书本
数字化时代,管理者最重要的事情…
制造业要不要来西部?
富人资产加速外流:转移资产?投…
推荐服务Recommend Service
深入财富成都
创业交流
交流站
案例
人物
故事
新蓉商
智库分享
专栏
TA说
分享
成都头条
快报
奢华人生
热点话题
读图
财富论坛
最新动态
关注500强
孵化器
官方发布
天府新区
天府快讯
政策
组团
会员服务
智慧社区
推荐服务
合作伙伴
帮助中心
关于我们
RSS订阅
网站地图
加入我们
寻求合作
寻求报道
常见问题解答
投资项目库快捷导航
[{"url":"http:\/\/www.chengduvip.cn\/","img":"http:\/\/chengduvip.cn\/data\/upload\/photo\/Banner\/2021\/12\/b\/61b995d468b19.jpg"}]