刘煜辉:房地产或在 “诱敌深入予以聚歼”

天风证券首席经济学家刘煜辉日前发表演讲,其中谈到,“对房地产这个最棘手问题的处理,我们采取的策略或是我们长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策,我找了个典故叫‘半渡而击’,再厉害的敌人,诱敌深入予以聚歼。”

  财富成都热点关注(来源:聪明的投资者(ID: Capital-nature )天风证券首席经济学家刘煜辉日前发表演讲,其中谈到,“对房地产这个最棘手问题的处理,我们采取的策略或是我们长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策,我找了个典故叫‘半渡而击’,再厉害的敌人,诱敌深入予以聚歼。”


  “房子是用来住的,不是用来炒的。” 刘煜辉说,会做到“仁至义尽”的状态,但是资本往房地产市场中涌去,这都是自己选择的结果。“到那个份上就怪不了谁了。”

  大白话的新时代中国

  刘煜辉称,本世纪最重要的一个事件可能就是十九大,十九大中国憧憬并规划着一个登顶世界中心的兴盛时代的开启。

  十九大还重新定位了中国社会的主要矛盾,这是建国68年以来,对社会主要矛盾的第二次定位调整。

  在刘煜辉看来,主要矛盾转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾这个定位,从经济分析的角度来看,本质上讲是人与资本的冲突,通俗地讲,就是“分得不好”的矛盾。

  他提出,最近5年,随着资本膨胀,导致金融泡沫、地产泡沫迅速兴起,各种人和资本的尖锐冲突越来越突出,解决矛盾的政策逻辑出发点就是节制资本。

  在节制资本的过程中,刘煜辉说:”我们或会看到老老实实做企业的人会慢慢地好起来,炒来炒去的杠杆套白狼的玩家会慢慢地被收拾。这就是大白话的新时代中国。”

  中国高度自信的四个理由

  在刘煜辉看来,新时代中国高度自信来自四个方面:

  第一,过去两年,决策者完成两大危机处理(地产去库存、供给侧),降温了尾部风险。

  第二, 2035年中国要达到富裕国家中枢的水平,这个经济长期目标一定能够实现。以不变汇率来计算,只要年化增速达到5.1%,就能实现这个目标。2025年后,4%的速度或许也能实现。

  第三,中国经济韧性强,新旧动能的转换可能比预想的走得深,走得远,事实上要快得多。

  刘煜辉选取了A股的64个细分子行业,通过对比过去三年(2014-2016年)上市公司的情况, A股有一半行业的资本开支复合增长率超过14%。

  按照简单的“70规则”,这些行业最多5年规模就可以翻一番。有1/6的行业资本开支增速超过35%,意味着最多2年就可以翻一番。

  对于中国新经济动能快速增长,刘煜辉认为受益于三个因素:

  一是人口红利,不断导入的连接数据,驱动产生规模报酬递增的效应。

  二是制度红利,“有哪个国家像阿里和腾讯这样能对个人信息、甚至隐私进行如此没有什么限制的数据挖掘,进行商业价值的转换。在西方都有很高的法律壁垒。”

  三是新经济成分与传统债务周期没有太多牵扯,某种程度上,新经济的成长是穿越周期的。

  第四,历经2015年以来的股汇债剧烈颠簸后,政府治理能力提升。特别是解决危机的能力。

  用90年革命斗争经验处理房地产

  刘煜辉把房地产称作最棘手的问题。

  他说:“我们采取的策略或是长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策,我找了个典故叫’半渡而击’,再厉害的敌人,诱敌深入予以聚歼。”

  他还说了这么段值得玩味的话:

  房子是用来住的,不是用来炒的。我们会做到“仁至义尽”的状态,“公无渡河,公竟渡河,渡河而死,其奈公何”。但是资本的逐利性带动着资本往房地产市场中涌去,这都是自己选择的结果。列祖列宗在前,千秋史笔在后,到那个份上就怪不了谁了。

  刘煜辉表示,从去年到今年,有两个非常明确的方向:第一个方向是把不动产变成“冻产”。

  怎么做的呢?

  刘煜辉描述的过程是:2014-2016年超级宽松的货币政策时间窗口,通过驱动家庭部门(中产阶层)加杠杆帮房地产去库存,高位锁定流动性,锁定换手,增加交易的摩擦,把市场的交易冰冻起来。

  第二个方向就是长效机制,本质是改变中国土地资本化的过程,把中心城市的城乡结合部大量零成本的集体建设用地用起来。

  “因为没有地价,3000元/m ?就可以造很好的房子,精装修,拎包入住,租金也不贵,在800—1000元左右。因为没有地价,这一块资产是真正的高收益资产,百分之十几。然后,政策给出一个金融的闭环,ABS、REIS,资金回笼便可大量模式复制。“刘煜辉说道。

  敢于下手解决房地产和债务问题

  “高度自信”硬币的另一面就是“敢于下手”,解决中国经济内生现实的“灰犀牛”问题。

  刘煜辉称,周小川曾表示,“去杠杆是目前习主席交代的首要任务”。去杠杆没有什么捷径,货币从紧,信用收缩,房地产和地方政府债务两大“灰犀牛”风险一定会释放。

  由此带来的结果可能是,这一轮需求端的保增长和供给端的压缩形成剪刀差、从而推动商品价格大幅上涨的过程已经结束了。

  现在,政府开始把经济的车挂低档滑行。

  一方面,经济总需求重回边际下行趋势;另一方面,供给侧结构性改革的重心从去产能、环保风暴,转向强调培育经济的新增长点。

  在这个过程中,刘煜辉说:“首要任务就是拆掉我们在金融系统内部所搭建的各种交易积木。”

  金融去杠杆,实体经济从“虚脱”到“脱虚”,对应的是地租和要素成本下降趋势。

  在刘煜辉看来,这个过程的实现,有两个方向的意义:

  一是从金融地产、从政府信用扩张中转移出来,这是一个风险集中暴露和清理的时期。

  比如美国,金融部门杠杆率从2007年的113%下降到83%左右,下降1/3。银行总数从上万家减少到6000家以下。危机前兴风作浪的五大商业银行仅有其二,有一个倒闭了,有两个合并了。

  极度发达的交易性的投资银行部门,现在基本上全部撤销人员遣散,美国金融整肃是相当严峻的。但金融业相对萎缩的同时,实体经济部门逐渐走上恢复之路。

  “从金融周期的角度看,中国可能刚刚开始进入这个过程。”刘煜辉说道。

  二是技术溢出效应。“比方说,过去三十年我们不断受益于信息和互联网革命一波又一波的技术溢出。”

  这两个过程,对于交易不一定是一个幸福过程,但放眼5到10年的资本市场,与产业和新技术发展长期趋势做朋友,这是一个伟大的时代。

  价值投资流行,来自“熊市买确定”

  刘煜辉说,这一年多流行的“价值投资”、“核心资产”概念,不是从地里面凭空蹦出来,本身其实还是金融周期的判断。

  2013-2015年,中国整个金融系统在加杠杆,所以买“故事”。从2016年10月以来至今是去杠杆,所以买“确定”,找“现金流”。

  无论是茅台、中国平安或是今年港股内房股的逻辑,都是现金流,因为经济新动能企业很大一部分资产没有在A股上市。所以,在A股的存量市场中,投资者的选择某种程度是压抑的,最后导致了抱团取暖,“牛市买故事,熊市买确定”。

  眼下,A股能看到确定性的就是大消费,这个是路径依赖,交易自我强化,要打破这一路径,其实不容易,交易行为上来讲,其实跟2013-2015年交易中小市值没有什么区别。

  刘煜辉认为,未来5到10年需要考虑的首要宏观问题,是中国实际利率上升还是向下。

  在他看来,金融地产的镀金时代是一个实际利率系统性走低的时代。地产一直享用着、抢占着这个市场大量的金融资源,享受着很低的实际利率。

  “如果相信十九大能够改变这一切,将能看到一个脱虚入实的中国,一个制造强国的中国。” 刘煜辉说道。

  来源:聪明的投资者
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