2018,中国房地产巨变前夜?

这次调控不一样,中国房地产面临一次巨变。你以为楼市已进入下半场,其实……

  财富成都智库力荐:2018,中国房地产巨变前夜?


  2017-12-31 中国经济学人

  作者:沈建光/瑞穗证劵首席经济学家

  这次调控不一样,中国房地产面临一次巨变

  去年“930”以来,中国房地产调控政策越加严厉,地方政府限购、房地产贷款紧缩、加强对消费贷,现金贷违规进入房地产市场的监管,房地产相关税收政策由鼓励转为抑制交易等措施接连出台,带领中国进入了又一轮房地产调控政策周期。

  中共的十九大进一步强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

  中国房地产市场与政策正处于十字路口。关于中国房地产未来,当下有两种截然不同预期。一种认为,中国楼市正处在巨变的前夜,房产税、租售同权、土地供给改革等将使得中国房地产市场告别短期波动剧烈,走出房价屡控屡涨的怪圈;另一种观点则认为,房地产长效机制并非首次提出,之所以推进艰难,在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力以及破解土地财政困境,以往如此,这次也难言有何不同。

  究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变?是巨变的前夜还是难逃屡控屡涨?

  其实,对于房地产长效机制存在疑虑并不难以理解,回顾过去十多年的中国房地产市场运行,不难发现,中国房地产市场走势与政策的短期化态势是十分明显的。即过去十几年内,房地产政策往往在二三年时间便实现松紧转换,中国房价也往往是经历一段时间的快速增长,其后便引致严厉的政策调控措施,调控导致短期内供需关系以及房价上涨预期改变,再通过经济增长带动收入提升,为高企的房价提供了支撑。而后房地产遇冷拖累经济,影响地方财政收入,房地产政策松动而演变成鼓励,又引领了新一轮房价报復式上涨,如此反复。

  笔者曾在此前专栏文章《中国房价屡控屡涨之谜》中,将过去十年中国房地产调控归纳之为中国式的“房价-收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式。在笔者看来,造成这种局面的因素众多,其中,中国独特的制度因素是难以忽视的重要原因。

  尤其是中国独特的土地财政制度,使得地方政府总是有意无意把房价往高推;而中国政府长期以来对增长目标的过度看重,也使得在经济下行压力较大之时,房地产常常被作为稳增长的重要手段。在此背景下,经历了几轮房地产政策放松与房价螺旋式攀升,中国社会已普遍坚信中国房价只涨不跌的神话,以及其背后独特的制度因素如政府已为房地产背书,这种房地产螺旋式上涨是过去十几年中国房地产市场的常态。

  本轮房地产调控有何不同?

  这样的预期存在巨大风险的。笔者在另一本专栏文章《房地产国家牛市存八大风险》中提到的,一旦缺乏收入改善预期等基本面支撑,短期内过快过大房价上涨可能超出可承受范围,增加经济脆弱性与金融风险;而楼市香港化趋势明显,加大了收入差距,损害社会公平;此外,房地产一枝独秀同时会对转型和创新不利;更进一步,楼市绑架政府,让政策进退两难。

  去年930以来,中国政府已经从限购、限贷、增加供给等角度采取了严厉的抑制房地产個泡沫的措施,房地产长效机制也呼之欲出。然而,由于以往政策松紧转换频繁,仍有不少质疑认为,本轮房地产调控也是短期现象,政府对房地产的依赖以及土地财政的困境将使得长效机制难有实际意义。

  这种观点触及了房地产长效机制推出的最大制度障碍与困难,并非没有道理,但在笔者看来,这也忽视了本轮房地产调控与以往的六大不同之处,或使得中国房地产面临一次巨变。

  这六大不同主要体现在:

  第一,与以往调控不同,本轮房地产调控是中央领导核心意志的体现。习近平主席提出的“房子是用来住的、不是用来炒的定位”,明确了房地产的居住属性。而十九大将习近平新时代中国特色社会主义思想写入党章,12月中央经济工作会议亦首次提出习近平新时代中国特色社会主义经济思想,意味着习近平核心地位的巩固以及对经济领域掌舵的增强。在此背景下,习近平对房地产的态度决定了未来政策方向,与以往有明显不同。

  第二,本届政府政策已扩展了曾经的想象边界。十八大以来,本届政府诸多措施的推动超出预期。例如,反腐与八项规定推行之初,认为这些改革难以持续的观点是占据上风的,如今看来,情况大不相同。反观房地产政策也可能如此,虽然目前担忧房地产长效机制并不看好的观点十分普遍,但从去年以来,地方房价一旦出现环比上涨便接连加强调控的态势来看,此次房地产领域改革的执行力也要高于以往。

  第三,房价-收入螺旋式上涨模式已难以为继。与以往不同的是,中国的房价已达世界顶端,而且已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期,未来收入很难延续以往两位数的较高增长,甚至可能由于转型,出现短期的结构性失业。而如果并未对收入放缓有充分预期,相反,凭借以往房价只涨不跌的经验,认为中国房地产市场依靠其独特性、以及相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律,是十分危险的。

  第四,房地产国家牛市透支信任成本。当下供给侧改革已到了攻坚阶段,房地产长效机制已涉及到财税改革、土地改革、公共服务均等化等方面,也关乎缩小贫富差距这一社会问题的解决。如果最终仍难以走出房价屡控屡涨的怪圈,再次坐实了房地产国家背书的判断,则有可能损伤各界对改革的预期,透支对改革的信任成本。

  第五,新动能为摆脱房地产过度依赖创造条件。与以往不同的是,本轮经济反弹既有房地产、基建等传统模式的带动,也有经济新动能的支持。今年在传统领域受到去杠杆政策的影响出现回落之时,高端制造业、互联网、移动支付、新能源等经济新动能仍发挥着对经济的带动作用,对投资放缓提供了对冲,降低了经济的负面下行压力。而考虑到未来全球经济复苏带动的出口提升,消费保持稳健,笔者认为,推出房地产长效机制,走出经济对房地产过度依赖面临最好的改革窗口。

  第六,房地产长效机制已经呼之欲出。相比于以往的进展缓慢,十九大后,房地产长效机制正在加快推动,有望破冰。发改委副主任宁吉喆表示,“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台”。财政部部长肖捷近日发文《加快建立现代财政制度》称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,亦是房地产税加速的信号。中央经济工作会议提到保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控为明年房地产定调。而从实践来看,当下围绕房地产税、共有产权、支持住房租赁等相关政策亦在加速落地,长效机制已初现轮廓。

  综上,笔者认为,十九大之后,中国房地产已处于十字路口。尽管当下仍有不少观点坚信中国房地产难以走出屡控屡涨的怪圈,但从本轮调控的六大不同来看,中国房地产市场很可能已经处于巨变的前夜,或迎来新时代,特别是房地产税的加快落地以及地方与中央财权与事权的理顺,将从根本上摆脱土地财政的顽疾;而更加注重增长质量而非速度,缩小贫富差距的新要求也使得未来中国经济需要降低对房地产的过度依赖,通过改革与创新寻找中国经济的新动能。

  
  你以为楼市已进入下半场,其实政府在下一盘很大的棋!

    来源:米宅米宅(mizhaimizhai)

  楼市风向已变,多空已然转换,但如果你认为中国楼市已到了下半场,未来三年国内楼市低迷格局已定,那你就想得过于简单了。实际上,这盘棋局刚刚进入中场,至于下半场如何落子,高层已了然于胸,可你却还很懵懂。

  1

  让我们先从近期楼市的各项新闻说起。

  首先是2017年12月20日中央经济工作会议对于房地产的定调:

  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  关于这份报告,米宅已有详细解读,可以看“中央定调了,2018,房地产要这么干!”

  请注意最后一句:“分清中央和地方事权,实行差别化调控。”这是在中央经济工作会议这种级别的会议上,第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。

  这句话非常重要,这说明,本轮调控已经到达了一个阶段,稳房价稳人心的初步成效已经收到,而面临复杂的楼市局面,一刀切的模式已不适合下一步的调控需求,下一步需要做的是因城制宜,甚至可以做到一城一制。

  然后呢,发生了什么情况。

  2

  12月21日,在承认地方调控权的第二天,武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票(人才住房券)使用办法(试行)》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。具体解读请点击“昨天,武汉房票政策出炉,不限购!这次,郑州也不甘示弱!”

  从时间点可以看出,武汉的房票政策一定是提前有所准备的,只是在等待一个合适的发布时机,这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。在得到确认之后,武汉连一天也不愿意多等,就立刻放出了房票这一个新型试水炸弹。

  紧接着,郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南,全日制本科以上学历,不用审核社保和个税,即可买房,并于元旦过后就开始执行,反应比武汉还是稍慢了一步,但是,步子却是迈得相当之大。

  12月24日,重庆紧跟着又一次放低了购房的门槛。

  大家也许会觉得奇怪,重庆不是一直不限购吗?还怎么放低?

  众所周知,重庆是全国唯二征收房产税的城市之一,征收对象为三无人员,即在重庆无户籍、无企业、无工作的个人,目标直指来渝炒房群体。虽然目前重庆征收房产税额度并不高,但一套一百多万的房产一年征收几千块也聊胜于无。

  但是在最新政策中,所有的三无人员,只要能提供重庆公司出具的工作证明或个人所得税证明免征房产税!只要直系亲属为重庆户籍的免征房产税!只要是在渝大学生免征房产税!

  这几项免征条款中,尤其是第一项,满足的难度不是很大,具有很大的想象空间。

  可以想象,其他城市不会听任武汉、郑州、重庆这样来解读政策,下一步一定会有更多的城市,在无限度放低落户政策的基础上,以更多的花样松绑政策跟进。

  接下来,放松限购政策的会是谁?

  长沙?成都?南京?西安?天津?杭州?

  下一步,会出现什么样的松绑政策?

  一切皆有可能。

  3

  高潮还在继续。

  12月23日,在全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽指出:

  2018年,我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  划重点:

  第一,又一次提到了差别化调控政策,说明中央对这一政策的进一步支持;第二,在近一年严厉调控的大形势下,第一次提到了去库存的问题。

  并且,去库存的范围除了三四线城市之外,第一次提到了县城。这说明,在历经一年多的全民买房大运动之后,广大四五线城市和县城的房产库存量仍然是一个惊人的数字。

  在坚持房住不炒和长效机制的今天,在房产税预期不断加强的今天,在楼市被打压一年后终于见到成效的今天,在这一历史拐点的敏感时期,公开表示中央会支持这些地区的去库存工作,这是一个非常值得玩味的信号。

  那么,接下来,可以预见的是,2018年,三四五线城市的调控不会加强,反而会放松的可能性很大。

  这些三四五线城市和县城本身就没有限购限售,又该如何放松?大概率会以降低首付和贷款利率打折等方式来进行。

  4

  那么,照目前的势头来看,2018的楼市会是一样怎样的景象呢?

  大概率事件:

  一线的北京上海继续严格执行限购政策,加上超高房价的加持,成交量继续低迷,房价持续冰冻。

  深圳由于落户政策的宽松和内在各项势能,导致房价跃跃欲涨,多空角力,但在多军即将胜出的关键时刻,总会遭遇政策的及时打压,如近期盛传的元旦之后深圳二手房网签价与评估价将统一,直指高评高贷,导致12月深圳的二手房成交量激增。

  为了不从一线城市掉队,广州限购或入户政策适当调宽的可能性很大。

  二线城市,除了前期在抢人方面拼得很凶的武汉、郑州、成都、长沙、南京等城市外,预计会有更多的二线城市加入抢人和花样放松限购大战。

  这些城市有可能会包括天津、合肥、杭州、厦门、石家庄、西安等。到2018年,大家很可能会发现在2017年需要全款抢房的二线城市,购房门槛变低了,全款变按揭了,买房更容易了,可供选择的城市和房源机会都变多了。但是,2017年的盛况却不会再重现了。

  三四五线城市和县城,其实17年大部分三四五线城市的房价也普遍上涨了不少,但更多是在多年不涨的基础上,基于多年的货币增发产生的补涨,不存在太多的价格泡沫。

  但即使有所上涨,和一二线城市的全民抢房大战比起来仍然不值一提,三四五线更多是基于本地人的购买,库存消化量有限。库存形势仍然严峻,地方财政仍然吃紧。

  5

  在这种大前提下,三四五线的楼市在2018年大概率以宽松政策为主,中央会给出这些城市的地方政府充分的政策自主权,预计到明年,我们会看到三四五线城市出台各式各样的楼市刺激政策,包括首付降低,贷款利率打折,降低交易环节税等。至于效果,就因人因城而宜了。

  到这里,一盘大棋已经下到了中场,下半场的棋局走位已经呈现。

  2018年,政府仍会严控楼市,但这个严控更多针对的是一线城市,二线会适当地留出口子,给其一定的政策腾挪余地,部分库存较多的三四五线则会放开,甚至给出足够的政策支持。

  最终的目的是驱逐资金去三四五线,二线仍给留出吸纳资金和人口的空间,至于谁能得到更多的资金和人口,就看大家各自的本事了。未来两年会是一个诸侯乱战的年代,允许出现适度的争和乱,谁的胆子大,谁对中央的政策意图领会的越到位,谁就能抢先一步得到更多资源。但是,最终到了一定的阶段,一切仍要中央说了算。

  不出意外,房产税在未来两年仍会不时提及,但是会持续强化城市的差异化征收,为资金最终流入三四线城市铺路。

  而所有的这一切,最终的目的都是为了平衡全国的资源和资金,让资金不再进一步向大城市无限制地聚集,让更多的强二线城市胜出并崛起,同时希望通过政策引导资金向三四线城市逆向流动。

  这一盘大棋,无论终盘如何,都要为决策者的大智慧鼓掌。

  2018年,让我们拭目以待。

  财富成都综合整理报道
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