25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨?

时间刚刚进入2018年,18城以人才的名义限购松绑虚与实

  财富成都投资快报:25家研究机构:对不起,2018年房价还得涨!


  文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

  时间刚刚进入2018年,楼市就有了新的消息。

  兰州部分区域撤销限购变限售,南京调整人才落户购房政策,厦门明确实行差别化调控,被认为是调控政策放松的信号,有人甚至认为楼市取消限购时机已到。

  今年的楼市怎么走,实在是令人好奇的一件事。

  去年年初的时候,小巴总结过一份24家券商机构对2017年中国楼市的预测,总结出了6条共识和4条争议。

  一年过去了,这些预测的结果也出来了,6条共识4条命中:

  ?2017年房地产市场主题是调整;

  ?调控政策短期内不会变化;

  ?朋友圈关于房企并购的爆文要多了;

  ?房企大转型,说不定也要喊“匠人精神”了。

  另外2条命中了一半:

  ?买房的人变少;

  ?整体房价可能微跌。

  2017年楼市的一大特点是“冰火”分化,一二线城市冰封熄火,三四线城市崛起,这也让年初机构普遍估计2017年楼市交易量下跌、房价微跌的预测落空了一半:在一线和二线核心城市命中,而在三四线城市则落空。

  除了6条预测之外,还有4项争议,结果也出来了:

  ?区域分化,一线城市房价还买得起吗?(一线城市的购买力暂时被冻结)?地王是否会偃旗息鼓,土地财政是否有所改观?(地王的数量大幅下降)?3年小周期还有没有效?(3年小周期要出现变化,但变化的方式还存在继续的争议)?美国加息对中国房地产影响大不大?(事实证明,影响并不大)这些研报虽然不能说面面俱到,也出现了一部分预测失误的地方,但总体上对当年度楼市趋势的把握还是挺到位的。

  所以今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告,为2018年的房地产投资指指路。

  这些策略报告来自25家券商机构的房地产研究部门,吴晓波频道晓报告特别梳理了其中12家机构的投资策略报告,推出系列报告《2018房地产预测报告》,从购房和投资两个角度,分两期带大家了解2018年房地产行业的25个观点,告诉大家2018年房子怎么买,地产股如何投。

  点击按钮▼阅读报告

  1

  共识篇

  25家券商机构都对2018年房产走势进行了预测,小巴整理出了这些机构们达成的共识,包括政策、成交量、房价、红利、行业等几大方面。

  总体

  2018,房地产市场主题:新起点

  25份“房地产行业2018年投资策略”报告的主题如下表,其中频繁出现的同义关键词是长效机制、周期、分化、龙头、租。

  它们大致勾勒出了这些研究机构对于2018年整体判断,房地产市场正在迈入一个新的阶段:

  ?在调控政策上,平稳推进的长效机制有序地推进,因城施策继续维持;?在城市分化上,是2017年火热的三四线城市行情回落,一二线城市则可能迎来一波小行情;?在行业竞争上,则是马太效应,企业与企业之间的差距拉大,强者越强。

  政策

  房住不炒,差异调控主线不变

  2017年房地产市场的调控有两大主题:因城施策和长效机制,在2018年会继续延续下去。

  这一轮调控中,核心城市的调控力度已达到史上最严,限购、限贷、限售、限价和限地价五限并举,收紧的空间有限。不收紧的同时,也不代表可能会放松,因为租售并举的长效机制正在成为新的思路,有可能,一线城市再也看不到限购解除的那一天。而三、四线城市的行情不可持续太久,改变现状、采取普遍严厉政策的可能性也不大。

  再细分一些,相比于限购、限贷,限售对房产投机的针对性更强,也更适用于区域分化地市场,2018年以及未来的数年,限售城市数量会扩围。

  成交

  三四线熄火,一二线重新上路

  上一年度预测时,大家都觉得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不会小,结果一二线的交易是冰封了,但三四线城市增长很快,前11个月下来,总成交面积还是增长了7.9%2018年的楼市成交量的主要观点还是“唱衰”,在券商机构们看来,2017年刺激是不可持续的。

  比如国泰君安认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期内能推动房价和销量的上涨,但长期看,由于缺乏产业和人口支撑的情况下,棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱。此外,三四线购房人群的价格敏感度高,房价上涨后,需求也在一定程度上被抑制。

  相反,一二线城市需求已经打压了一年多,需求储备较为充分,可能在2018得到释放。

  房价

  不要指望太多,降不下来

  2018年,关于房价的预测,券商机构们则一致认为,在全国范围内将有上涨,但幅度不会大。

  在全国范围的普遍微涨之中,不同区域和城市同样会和销量一样,出现价格上的细微分化,比如长江证券认为一线城市涨1%,二线和三线城市涨5%,四线城市涨1%。

  红利

  租房者越来越多,长租公寓井喷

  一二线城市房价高,存量房不断增多,加上租售并举长效机制的政策导向,意味着这些城市的租赁市场空间很大。

  关于租赁房的政策文件,光全国性的,仅从2015年11月开始,国务院、国家税务总局、住建部(包括联合其他8个部门)发布的就有6项;地方性的,一二线城市更是一个接一个地出台政策。

  内容集中起来讲,就是一点,加快租赁市场发展:

  ?在供给上,增加租赁用地供给、鼓励房地产转型;?在金融上,给存量物业提供模式探索(比如房地产信托投资基金REITs)的税收等优惠,盘活存量资产;?在法律上,在需求端,立法推进租售同权。

  从2018年开始,在未来几年,长租公寓市场将迎来井喷,一方面租房的人越来越多,另一方面,各方机构争相进入长租公寓,企业数量也将快速增长。

  行业

  买房企龙头股可能有意外惊喜

  在各大机构的预测中,房地产行业不可逆的趋势是规模制胜,龙头企业在马太效应中越来越强。最显著的数据,是房地产企业TOP50和其他企业的毛利润率比较。

  一般来说,在行业快速发展时期,随着企业规模的扩大,利润会呈下降的趋势。比如过去很多年,房地产企业TOP50的利润率——不管是毛利还是净利,都是比其他规模更小的企业低的。

  这两者都在2017年的三季度出现反转。

  从行业发展来看,行业逐步进入成熟期,行业整体利润率在下滑,但这对于其中的大企业而言,也许未必是坏事。行业环境的恶化,也可能是扫除竞争的一种方式。融资能力、管理和运营能力、抗周期能力,也意味着有更大的机会逆周期拿到利润率更高的项目。

  这些利润上的变化,最终会反映到房地产上市公司的股价上。

  2

  争议篇

  25家券商机构对2018年房地产市场预测也存在不少争议,包括周期、存量和土地三大方面。

  周期

  是周期时间拉长,还是地区分化

  中国楼市素有小周期之论,逆周期就是中国楼市最好的投资方式。

  去年关于“3年小周期还有没有效”的命题,各大机构就有不同的声音,今年的论点更加明确了,争议在于变化的方向,是纵向的、横向的、还是纵横双向的,这也意味着房地产不同的投资方式。

  华创证券的观点认为,周期的变化在于,不管是需求端还是供给端的政策,都将原本周期涨落环节的时间拉长了,所以整个周期的时间,要从3年一轮变成5年一轮。这意味着,房产投资时间节点需要变化。

  兴业证券认为,周期的变化在于区域分化,一二线进入租售并举长效机制之后的新周期,三四线则再无周期。这意味着,买房的区域选择,需要变化。

  也有结合两者的第三种观点,比如方正证券,认为周期既拉长了,又分化了,这就导致中国楼市空前复杂了。

  当然,也有观点认为,原来的小周期虽然有一些细微的变化,但三年周期仍然有效。比如国泰君安,底部将于2018年下半年形成,二线城市率先复苏。而招商证券则认为,2季度到3季度是这一轮楼市的底部,一二三四线依次触底。

  ?周期拉长派:华创证券、东方证券

  ?周期分化派:兴业证券

  ?两者兼有派:方正证券

  ?保持原状派:国泰君安

  存量

  是否正进入二手房时代

  东方证券认为,从美国、香港等发达经济体的经验看,随着城市化发展,二手房交易量将超过新房,存量时代就到来了。

  去年前十个月,北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城已经进入存量房时代。一线城市尤为明显,特别是北京,二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

  但也有不同的意见,比如中信证券认为,相比于美国、香港,中国更像日本,相当长的时间内(如二三十年之内),不会出现“存量占大头”的局面。尤其考虑到“房子是用来住的,不是用来炒的”,政策也将致力于控制而不是提高房屋流通率。

  ?正方:东方证券

  ?反方:中信证券

  土地

  地王减少,土地财政是否转向

  我们在以前的一篇文章中分析过近几年的土地市场,2014-2016年,房价大涨,房价涨得越快的城市,土地卖得越狠。

  2017年下半年,土地市场出现了史无前例的现象:一边是房地产市场热销,一遍是土地市场保持理性。这是否意味着土地财政出现转向,则有争议。

  比如华泰证券认为,房地产税整体稳步推进,进度可能会超过预期,这有助于替代地方政府减少的财政收入。某种程度上,这意味着土地财政的可持续性又在存疑。

  更多的机构则认为土地市场的理性在于土地市场规则的变化,设置了竞拍的门槛,但不限制数量,令小企业参与的难度增加,变相减少了恶性的价格竞争。而土地财政本身,在短期不可替代。

  当然了,我们可以预见的是,2018年出现地王的频率,依然不会太高。

  ?正方:华泰证券

  ?反方:中信证券、国泰君安


  2018年,关于房子的9件“扎心事儿”
  以下是小巴为大家整理的9个看点,先来一睹为快吧。

  1.2018年,三四线的房子可不太好买。

  东吴证券报告指出,三四线城市销售面积会有所降温,同比下降7%,而房价则略有上涨。部分三四线城市(特别是东部省份的三四线城市)在历经近三年的去库存后,供需结构已经大为改善。

  2016 年以来房价大幅上行后,部分地方政府也陆续推出限购、限贷、限售等调控政策,对未来购买力产生一定打压,预测这种情况将延续到2018年。

  2.房价高涨的一二线城市,年轻人35岁以内难买房。

  数据显示,我国核心一线城市中总价适合年轻人购买的楼盘已经高达350万元,普通家庭购房压力很大,购房年龄“被迫”出现2~3年的延后。

  像北京、上海这些城市,不少普通家庭的年轻人到38岁可能才会拥有自己的第一套房,随着房价的高涨,东莞、天津等地的居民购房年龄延后了3~4岁,合肥甚至延后了5岁。

  3.北京深圳买二手房,杭州苏州买新房。

  根据东方证券跟踪到的部分城市数据显示,2017年1~10月,北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城市存量房交易量已经明显高于新房销售,一线城市表现得更为明显,其中北京二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

  相比之下,杭州、苏州、南昌三市的新房交易数量仍高于二手房交易,尤其是杭州,新房交易的数量远高出二手房的。

  4.北上广的房子还是用租的吧。

  数据显示,未来几年,一二线重点城市的房屋租赁市场规模将以10%的速度增长。届时,北京、上海有望成为租赁市场规模最大的两大城市,而合肥、郑州、南京、武汉的租赁规模增长速度也将大大加快。

  也就是说,在未来几年,不管是房地产行业还是政策方面都会大力推行“房屋租赁”,特别是北上广深这些市场空间大的城市。

  5.南京苏州二套房首付最高达8成。

  数据显示,2017年首套房首付比例较上一轮宽松周期普遍提升5%-10%,二套房首付比例普遍提升10%~20%,最高提升40%。在第一套房贷款未结清的情况下,像厦门、郑州、杭州等城市二套房首付比例达到6成,南京、苏州甚至调高到8成。

  6.总体来说,2018年的新增拆迁户会减少。

  报告显示,2018年棚改(拆迁)的力度可能环比有所下降。根据住建部新闻公告,2017年1~10月,全国棚户区改造已开工600万套,完成投资1.68万亿元,已经提前完成2017年600万套的全年计划。

  7.2018年,一二线城市商品房销售面积将略有回升。

  这是东吴证券房地产团队的判断,原因有两点——一是,核心一二线城市限制已经非常严格,调控政策力度已经达到历史最严格水平,2018年调控政策边际再收紧的空间有限。

  二是,2018年商品房预售证发放可能会略有放松。

  8.没房的难买房,有房的难卖房。

  限购、限贷很大程度上阻碍了我们买房。但限售措施一出,不少人就哀叹:没房的买不起房,有房的卖不了房。

  自2017年3月份厦门率先启用限售措施以来,限售范围逐渐从东部热点城市向中西部三四线城市蔓延。截至2017年11月,全国共有50个以上的城市和地区出台限售措施,限售期限从2年至10年不等。

  部分限售城市截图

  9.政策虽压低了房价,市场却让我们花更多的钱。

  针对房企(供给侧)的限价限贷措施,表面抑制了房价,但由于人为压低了市场价格,导致一些市场潜规则的出现,如媒体曾曝光的捆绑销售、全款买房、高价取号费等,这些都最终转移到购房者身上。

  财富成都综合报道

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