土拍市场摇号再现:房价不涨房企或被套?

现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。
  财富成都智库力荐:在香港谢幕的内房股年报季中,包括世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等闽系房企大佬们接连抛出“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险”的观点,融创董事长孙宏斌也表示,今年土地市场风险太大。话音未落,4月以来几场土拍硝烟四起,房企跑步入场,尤以长三角一体化示范区内的市场为甚。
  “现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”

  未拍先火。4月3日,无锡出让四幅宅地,参拍房企超过60家,包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企,也有像新希望、融信、正荣这样的还没将无锡纳入战略版图的房企。

  最终融创以24.43亿元拿下无锡两幅地块,滨湖区地块达到最高限价242185万元,折合楼面价1.8万元/平方米,将于4月4日上午9:30现场摇号确定竞得人,参与摇号的房企有4家。土地市场摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间,2018年下半年开始市场基本面发生变化,地价走低,摇号情况不再出现。

  刚在香港谢幕的内房股年报季中,包括世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等闽系房企大佬们接连抛出“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险”的观点,融创董事长孙宏斌也表示,今年土地市场风险太大。话音未落,4月以来几场土拍硝烟四起,房企跑步入场,尤以长三角一体化示范区内的市场为甚。

  同策咨询数据显示,3月全国300城市土地成交量价均出现回升环比上涨,但同比下滑。

  同策研究院首席分析师张宏伟指出,近期长三角一体化示范区土拍火爆,包括苏州吴江拍出的地块,楼面价比市区楼面价高。张宏伟认为,房企有被套风险,落入长三角一体化示范区里面的吴江、嘉善、青浦三个地区,是住宅库存量最大的区域,现在出让地楼面价太高,年内销售变现压力过大。开发企业资金面仍然紧张。土地市场存在不确定性,尤其是“一城一策”,要稳住去年四季度以来的地价。火爆的土地市场,或引发政策落地,今年仍存不确定性。比如杭州已经出了溢价30%就要做相关配套的政策。

  拿地逻辑

  资金面有所改善、房企回归二线城市意愿明显、长三角一体化示范区概念突出。这是大部分业内人士认为各地相继出现土拍市场火爆场面的三个原因。

  从已发布年报的房企来看,手握几百上千亿现金的房企不在少数。在这一波拿地潮中,刚刚在业绩发布会上表示今年拿地风险大的融创董事长孙宏斌,就在4月3日拿下无锡两幅地块,溢价率分别约为22%、79%。

  进入3月份,市场发生微妙变化,房企在资本市场融资顺畅之后,开始补充买地需求。反观房企们的土地储备与增长速度,补仓的需求是存在的。比如大部分房企手中土地储备仅够未来2-3年开发。以绿城中国为例,由于该公司此前出现过土储断层,导致2019年一季度因为没有货值可销售,而没有回款,直接影响了投资。

  而为了全年业绩提速,房企在1、2季度拿地,是可以保证年底快速回笼资金的最好选择。

  4月2日,杭州主城区出让4宗地块,共收金56.66亿元。金地以上限价格17.60亿元+自持比例21%竞得祥符东单元地块,楼面价22277元/平方米,溢价率29.41%;阳光城(8.340, 0.03, 0.36%)以上限价格15.71亿元+自持比例22%竞得三塘单元地块,楼面价26263元/平方米,溢价率29.73%。

  相比杭州、无锡土拍市场的火爆,4月以来还有贵阳、成都、绍兴、苏州、常熟等地进行了土拍。参拍房企多达数十家,比较活跃的房企有金地、融创、华润、阳光城、世茂等,他们均在近期土地市场有所斩获。

  2018年一手房市场销售规模达15万亿,到达新高,而且业内预期调控长效机制下,一手房市场未来几年的销售体量至少也在10万亿左右。从房企已发布的2018年年报来看,不少房企迎来了业绩的高光时刻,不仅在2018年实现了销售金额、利润等重要财务指标的上涨,还在降杠杆的大背景下,把负债率往下调整了。

  以世茂为例,世茂在一季度已完成1000亿货值的收购。许世坛透露,一季度新增的1000亿货值的收购,有500亿可转化成今年的可售货值,而这500亿中大概有200亿货值能在年内实现去化。

  来自同策研究院的一份报告表明,房企融资回暖了。2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。

  报告显示,3月,40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%;各债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%;股权融资绝对值占比双升。

  杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出,一方面资金面宽松,预期乐观推动,现在大房企的资金成本低,钱多,拿地就比较积极,上半年大家会比较乐观点。另一方面是市场行情回暖,多地销售火爆,地价创近半年新高,出现“楼市共振现象”,互相影响。

  被套风险

  实际上,4月以来的这几场土拍,除了杭州土拍溢价达到上限、无锡出现摇号之外,也不乏底价成交的土地。比如世茂所拿绍兴地块、红星地产所拿无锡惠山区地块。

  “其实总价也不便宜,但我们算得过账来就拿了。”一名底价拿地的房企高管事后对投资者分析指出,最近市场火爆了,所以公司也不敢竞拍高价地块。

  他进一步指出,如果说土地市场这样下去的话,会否带动住宅市场上扬,会否引发进一步调控政策再度落地,也是大部分房企比较担心的问题。“因为市场好不容易稳定下来了,不希望再面临波动。”

  土地市场回暖的另一面,是住宅市场的成交上涨。京沪深一线城市二手房成交明显回暖。比如,上海二手住宅网签量为25931套,环比增加142%,创2016年10月以来的新高。按照常规,二手房市场对一手房市场有一定推助。就在无锡土拍之前,近日无锡已有多家楼盘上调价格,或以开盘加推的手段揽客。上海、苏州、无锡3月成交量创新高。

  而记者了解到,为了规避风险,参与这波土拍的房企大部分都捆绑了合作方一起拿地。合作拿地、开发的概率比过往有提升。

  一个事实是,经历过多次楼市调控之后,房企风险意识明显加强。世茂在3月份内参加了60多幅土地的拍卖,截至3月26日,才拿了两幅。4月2日,世茂以底价3.36亿元拿下绍兴一幅商住地。这很符合许世坛对今年土地市场的判断。

  许世坛曾在与世茂投资者沟通时坦言,当前的土地市场又变得疯狂了。在他的观察中,土地市场在2019年10月份,很多城市地价都有10%-20%的下滑,但是今年3月地价又全变回去了。“我记得在市场最热的时候,我们可能投一百块地,只能拿到10-15块,今天我们再投一百块地,可能十块都拿不到。当然我觉得可能跟测算也有关系,我们测算比较保守。”

  通过采访多家房企发现,有的企业现在投资测算基础还是地价不涨,但不少房企全都是测算价格会涨。仍以世茂为例,该公司一项标准是希望地块毛利可以有25%左右,净利有8%-10%。“但测算下来很多地块都是0-2%、3%的净利润,最近很多房企拍了(地)是负利润,如果价格不增长是负利润。”

  无独有偶,融信主席欧宗洪面对投资者时也坦承,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信在2月份也在杭州拿地了,但房价如果不涨的话,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

  
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