叶檀:价值投资是什么?买画买梵高 买房买稀缺

买东西,到底该买贵的还是便宜的?买贵的。
 财富成都智库力荐:有些常识根本都是错的!

  买东西,到底该买贵的还是便宜的?买贵的。

  便宜货买来不用,即便总体成本很便宜,边际成本也很高。好东西买的时候贵,但是质量好,款式好,用着舒服,使用频率就很高,边际成本就很低。

  投资呢?该投便宜品还是高价品?当然也是高价品!

  假如你有一个亿,你是去买一副梵高的向日葵或鸢尾花,还是买一百副不知名画家的作品呢?肯定买梵高的作品!

  艺术品投资有个原则是,绝版的、贵的最能保值增值,越贵的艺术品,越有市场,不愁没人接手,便宜的艺术品,有钱人看不上,普通消费者也没有需求,反而没有市场。

  背后的深层次逻辑是,艺术品是有价值的,跟黄金和房地产一样,这个价值的基础就是文化和信仰。

  贵的艺术品,能够被更多不同文化的人接受,市场空间就越大,比如梵高的画,欧洲人喜欢,美国人喜欢,日本人喜欢,中国人也喜欢,所以,画再贵以后都会有人“接盘”,因为文化没消失,价值没消失。

  股票投资也一样,买好的绩优股,虽然贵一点,只要是好公司,一定会带来超额回报。

  机构、外资长期持有的茅台、海天、格力,这些绩优股都不便宜。长期持有优质股票,随着市场交易价格上升,边际成本下降,收益上升。

  在市场进入熊市后,烂股票大幅回调,绩优股力挽狂澜。

  国外价值投资者买苹果、微软、亚马逊、可口可乐这些优质公司,道理相同。

  好东西你总觉得很贵,茅台300元/股的时候贵,结果涨到800元/股。

  巴菲特的伯克希尔哈撒韦,5年前10万美元/股,很多人觉得太贵了,等下跌了再买。现在,30万美元/股,更贵了,每年投资收益率高达25%!

  价格没有绝对高低之分,只有相对于品质、市场流动性、业绩的高低之分。好的投资品同样如此,梵高在世的时候100英镑都没人买,现在8000万美金抢着买。

  业绩上涨,流动性好,安全边际高,长期会增值,边际成本下降,这才是价值投资的真谛。

  房地产价值投资时代 买优质的房子!

  房地产进入调控稳定阶段,在房住不炒的大背景下,刚需房价格再想飙涨,绝对不可能,凡是有点儿脑子的人都知道。

  房地产市场也进入价值投资时代,就是要买好房子,买地理位置好,户型好,价格高的房子!

  再明确一点说,未来还有可能会显著上涨的房子,就是别墅,这类房子跟普通人关系不大,即便价格上涨,也跟房住不炒理念不冲突。

  (图片来自视觉中国)

  更何况还有,豪宅永不跌的说法。上海的汤臣一品已经让人相信,好的房子价格天花板会越抬越高,开盘的时候10万/平米,现在涨到30万/平米,以后还会继续涨,上不封顶。

  豪宅和普通房地产就是两个割裂的市场,普通房地产疲软的时候,豪宅基本不受影响,2018年的香港市场就很典型。

  2018年,香港住宅整体没太大变化,普通住宅疲软,但是豪宅市场非常猛,香港山顶南区成交额连续第3年突破300亿,个别楼盘又创历史纪录!

  你觉得豪宅卖10万/平米已经很贵了,对吧?看看香港,100万/平米。

  港岛东半山有个新楼盘,2018年国庆期间,成交均价就高达121.9万元人民币/平方米,一套差不多5.3亿元,又创造了亚洲豪宅最贵纪录。

  2019年,北京和深圳的房地产也出现了类似的状况,普通住宅市场回归理性,豪宅市场却相当热闹。

  易居研究院中国百城房价报告数据显示,2019年前4月北京别墅成交面积为271223平米,比去年同期上涨约66%,总计成交额超过150亿!

  为什么豪宅价格会一直坚挺?需求旺盛,同时供给短缺。

  这个客户群体的一个趋势是,他们似乎不受大环境约束,富人越来越富。

  BrigeWater数据显示,从1980年到2017年,美国最富的0.1%人群拥有全社会财富的比例,由7%飙升至20%;相反,最穷的那90%人群拥有的财富占比已经从35%下降至25%以下。

  另一个趋势是,富人会越来越多。

  2019年到2023年底,大约有42,711人的财富将增加到3,000万美元以上,数量与参加伦敦马拉松的人数相当。这样一来,全球超高净值人士的数量将近250,000。

  未来五年,全球超高净值人士数量预计将增长22%。

  即便中国经济进入新常态,经济增速也比其他国家高一大截,这也意味着,超高净值人群会更多,增速远超平均水平。

  富人这么多,豪宅供给一直偏少,因为政策一直限制别墅用地,以及项目审批。

  (制图:叶檀财经)

  豪宅市场一直供给紧张,最新的限别墅令出台后,未来别墅项目的审批会越来越难,打擦边球类的别墅项目也会越来越少。

  不仅审批难,监管机构还会对违法、违规的别墅项目进行清查整治,最后真正推到市场上的项目会大大减少。

  一方面需求大,另一方面供给少,豪宅价格想大跌,很难。

  成都文化名片:浣花院子

  无论是豪宅,还是普通住宅,最关键的因素就一个,位置!因为地段背后的资源,是房产价值的决定性因素。

  在中西部农村建一套别墅,即便用料规格跟上海的汤臣一品一模一样,市场价值也是天壤之别,没办法,位置决定了级差地租!

  农村没有豪宅,这两套房子的价差,就是上海和中西部农村的区域价差。

  所以,真正意义上的豪宅,必须得在好的区域里面,也就是未来人口会大规模流入的地区。

  目前,人口流动和产业发生变化,部分人口逐渐回流中西部,尤其是四川成都,东部人口增速总体减缓,而东北地区人口开始负增长。

  未来,2亿新增大部分城镇人口将分布核心城市群,特别是成渝城市群。

  (图片来自视觉中国)

  毕竟,成都区位优势非常明显,是一带一路和长江经济带建设的重要节点城市,中欧班列开行数量最多、超过100条国际地区直飞航线,成都希望成为世界城市的战略性通道。

  在新一线城市中,成都区域内轨道交通发展也非常迅猛,当前运营里程222千米,全国排名第六。根据规划,到2020年,成都轨交将达到11条线,总长度460公里;未来将达到18条线,总长度超过904公里,超过当前的北京和上海。

  的确,成都是一个非常好地方,“一个来了就不想走的城市”,吸引大批的90后和高素质人才。

  90后慢慢成为社会的中坚力量,根据58同城数据调查,这批人最希望工作的城市里,成都排第三,仅次于北京和上海。

  成都在人才竞争方面也占巨大优势,人才可获得性中西部排名第一,海归吸引力排名第三。

  2012年到2016年,成都年均人口净流入18.51万,2017年之后进一步提速,2017年人口净流入36.43万,2018年28.53万。

  这就是成都的魅力,发展潜力非常大,根据恒大研究院的排名,成都位列第五,仅次于深圳、北京、上海和广州。

  买别墅,城市就那么几个,基本选定了,区域怎么选呢?

  买核心城市核心城区的房子,尤其是汤臣一品这样闹中取静的房子,因为稀缺,因为人口朝核心城区走。

  豪宅,不能离市区太远,否则工作和社交都不方便,也不能离太近,显得不够静谧。最好选择有独特的山水人文资源的区域,比如杭州别墅就买西湖边上,成都别墅就买浣花溪区域附近。

  成都浣花溪区域,文化沉淀浓厚,历史课本上出现的文化名人,杜甫、陆游、司马相如、前蜀主王建、后蜀主孟昶、薛涛、苏东坡等都在这里住过,成都三大文化标签省博物院、杜甫草堂、蜀绣博物馆也都在这里。

  成都有2600多年的历史,商业中心可能会不停的变,未来可能也会变,但是不变的是历史底蕴,就像杭州一样,经济中心会变,但是西湖的位置不会变。

  生态环境就不用多说了,在成都西南方一环路与二环路之间,有成都最大的城市公园,占地32.32公顷,环境好的不得了。

  最后强调一下,豪宅跟普通住宅还有一个重要的区别就是,圈层价值。

  马云可以跟马化腾做邻居,不会跟张三做邻居,否则你搞个直播,天天拍马云上下班就能发大财。富人有富人的特殊需求,小区里面建个直升机场也很常见。

  香港山顶上豪宅100万/平米,几公里外的山脚下就只卖10万/平米,距离不远,圈层很远。山顶上是富人,山脚下住的是隔壁可亲的老伯,这是两个世界。

  浣花院子就有两个隐性圈层价值,一个是权势圈,省委大院,市委大院都在这附近;另一个是财阀圈,舜苑、金林半岛、草堂之春都在附近,大家身份地位相仿。

  
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