农地入市,现房销售……房地产这些变化你注意到了吗?

未来房地产市场会两极化发展,高端有市场、中端有支持、低端有保障

  财富成都热点关注(作者 子木聊房)现在的政策出台都是向着保护刚需的方向进行,这是中国房地产实现长足发展的必要措施。在未来大分化时代,买房投资这件事情一定要谨慎了。

  来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)
  近几天,随着海外疫情的快速扩散,资本市场进入恐慌周期,剧烈震荡。
  美股在两周内史无前例地触发3次熔断。甚至有人预测,标普500指数将下跌41%至2000点,这意味着不计其数的财富会顷刻间湮灭。
  一个朋友在朋友圈感叹到:
  股票瞬息万变,某股票瞬间从1834元跌到1分钱!什么概念?就是刚才还有1834万元,一根烟没抽完,剩下了100块钱了!
  这次美联储彻底慌了,紧急发布救市计划,做法激进超乎想象,不单降息到零利率,还推出了7000亿美元的量化宽松。然而利好消息公布后,美股期货没升反降,立马下挫5%到跌停线。
  通过这次疫情也看得出来,国际资本对美国的疫情管控极度不自信,中国或是当下世界中最安全和秩序的避难所。
  这对于中国,也是一个树立大国形象的绝佳机遇。尤其是对欧洲各国的援助,可以让我们在大国战略的路上拥有更多的伙伴,人民币国际化也更容易被拥立。
  当然国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的,疫情导致全球股灾,波及海外市场经济,对中国的出口货物需求减少,影响中国外贸经济的增长,从而降低消费和楼市购买力。
  但这是一个很长的传导链,且在大国摩擦的基础上,影响的预期已经非常薄弱,而且中国在加大马力挖掘内部市场,接下来通过大基建和量化宽松,对冲风险。
  疫情之后,全世界的经济转速下降一个档次,但中国一定是最早恢复原有转速的国家。
  当然今天讲的并不是国际资本市场对中国楼市的影响,而是近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变,譬如农地入市和取消预售制度,这将改变中国房地产的格局,是我们最应该要关注的事情。
  接下来笔者为大家进行解析。
  01房价的本质
  我们先来回答一个最常见的问题,“中国房价为什么越来越高?”
  答案千千万,但回归到最基础的市场原理,解释只有一个,“面粉”太贵。
  拿今年2月份的市场情况来说,虽然在疫情的影响下,楼市封锁进入冷冻期,房价摇摇欲坠,但一些城市的土地市场反而热闹得狠,甚至超越去年同期水平。
  土地拍卖火热,溢价率高,开发商成本出去了,未来房子建好后自然定价不会低。要知道,在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收占比就高达房价的40%—55%,建筑施工成本占20%左右,三项费用约为10%。
  地方从城市周边以超低价格征收,反手以几十倍甚至上百倍的利润卖给开发商,推高房价。而且土地被地方垄断,和地方财政绑定。在利润驱使下,地方会想方设法控制土地供给节奏来稳定或推高房价。
  所以任老前辈曾经也讲过一个事实,房价上涨,是供需关系恶化的必然结果,除非地方加大住宅供应量,否则房价会按照此形式继续上涨上去。
  当然这个问题也能解决,他也给出了一剂良药,那就是允许「农地入市」,但这种情况基本不可能实现,因为还要涉及到修改土地法。
  关于「农地入市」,我曾经写过专题文章,它之所以很重要,是因为解决了地方垄断土地问题,充分让楼市市场化,也是推行租赁住房市场,实现“房主不炒”战略的根基。
  于今有了实际的进展,打破了不可能的事实。
  02 农地入市
  前几天国务院主持召开会议,发布了一份文件,文件内容称:
  将深化农村土地和集体产权制度改革,稳步推进农村集体经营性建设用地入市,探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
  简单来说,就是农村集体土地直接入市开发,无需国家征收。而且这次把试点城市扩大到13个,分别为:北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
  你会发现试点城市都是当下国内能拿得出手的核心城市,而且布局之广覆盖全国。一线城市唯独少了深圳,这是考虑到深圳面积太小,而且前几年集体建设经营用地已经被征收完了,没必要再推行「农地入市」政策。
  那么「农地入市」对楼市的影响到底是如何的呢?
  首先可以确定的是,这些农村集中建设用地,是有条件约束的。
  目前来看,之前在农村盖的小产权房,不可能转正。在居住层面上,只能利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院。
  有些人开始怀疑了,这算什么重大改革,这么看,对房价没什么作用啊,别着急听我细讲。
  做个假设,如果城市周边的农民可以直接把地卖给开发商,开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人,此行成立。
  那么,郊区房的价格会比市场价格低30%左右,而且开发商减少了土地成本,会开发出更高品质的楼盘,再加上地铁直接通勤市内,刚需大都会选择。
  而这会对市场房价造成非常致命的冲击。地方一定不愿意,因为商品房卖不出去,影响征收回来的土地价值。
  解决城市居民居住问题有两个方向,买房或者租赁。出于对市场房价的考虑,地方想着从后者入手。
  现在一二线城市的租金实在太高了,租金由业主定价,业主为了让房子产生更多的溢价和收入,超过承受能力地调高租金比例,这直接扼杀了刚毕业工作年轻人在大城市的打拼梦。
  拿我一个刚毕业的学生举例,刚在北京工作,工资1W,房租就达到4K,再加上吃饭、交通、社交、学习,每个月还得和家里要钱,连女朋友都不敢想。
  要知道北京人均工资是在9600块钱左右,这也是近一两年很多人才逃离北上广深,重返二线的真实原因。
  但如果低价租赁房出现呢?情况便有所改观了。人才们的整体居住成本下降,同时购房需求被推迟,给自己留在一线城市打拼留有更多的时间和空间。
  “如果足够多平价租赁房源出现在市场上,市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来”,这就是出台「农地入市」的真实目的。
  03  现房销售
  从近期的政策也可以看出,只要有出台“降低首付政策”的城市,均被中央严令警告,禁止刺激楼市。
  而且在楼市还没有回稳的节骨眼上,又加速推进了「农地入市」的计划方案,说明中央未来真不打算进一步炒房了。
  而且前段时间,被政策强压了3年的海南,敢为人先,出台了一份政策,明确取消预售房制度。
  预售房制度也是跟香港学的,当初海南省还是第一批搞预售房炒楼花炒崩了的地方。海南常年以房地产为主要收入来源,上一次出台严政“断臂封市”,这次下定决心拒绝炒楼花,隐约有一股势力在控制着走向。
  可以说,海南若实行成功,取消预售房制度会逐步在全国蔓延开来,这是大趋势,因为对消费者百害无一利的政策是不符合当下市场环境的。
  农地入市反土地垄断,打造租赁市场;取消预售制度,施行现房销售。这在前几年是想都不敢想的事情,于今变成了现实。
  说明我们不想香港化,及早地认识到了炒房带来的严重后果。年轻人还有机会和空间。
  04 房地产趋势
  当然对于市场的趋势判断,我还有几点要说明的。
  1、未来房地产市场会两极化发展,类似于新加坡房地产制度,商品房越来越少逐步变成奢侈品,租赁市场和保障房规模会加速扩大,最终实现如深圳市长所说,“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
  但这并不意味着,商品房的价格会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的居住体验,例如新加坡,虽然一开始就实施“组屋制度”,但商品房房价还是与日俱涨。当然房地产价值的「城市地段论」会愈发凸显。
  2、种种迹象表明,未来房地产投资红利越来越少。最终会变成一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。当然对于一般老百姓来说,抵御通胀已经是非常好的投资标的了。
  3、这些趋势会由一线城市逐步向二三四线城市扩散。因为一线城市对土地财政的依赖度小,而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了,已经步入存量房时代。在存量房时代,地方财政的主要来源可能就是接下来的房地产税,和人才们努力工作所创造出来的财富税收。
  所以你会发现留住人才,布局房地产税是未来核心城市最重要的使命。
  4、相对于一线城市二线城市会有一波红利期,因为更需要地价带来的财富积累来扩大城市规模,招商引资抢占城市发展高地,所以对「农地入市」的积极性不会太高,几乎是被动的。但在目前的经济形势和购买力下,红利会被推迟。当然大家也不要着急,中国经济回到原有转速也得在半年之后了。
  5、三四线城市目前还处于房地产开发的第一阶段,对土地财政的依赖会更强,当然对房地产税和农地入市、取消预售房制度,这类遏制房价的措施从内心是排斥的。
  但巧妇难为无米之炊,上一轮房价周期将购买力耗尽,如果未来产业无法兴起,人才无法流入,则很难在房地产上有所作为。
  现在的政策出台都是向着保护刚需的方向进行,这是中国房地产实现长足发展的必要措施。在未来大分化时代,买房投资这件事情一定要谨慎了。
您可能还感兴趣的文章

参与讨论,请先登录| 注册

新浪微博快速登录腾讯QQ快速登录

文明上网,理性评论 | 欢迎您,
网友评论仅供其表达个人看法,并不表明财富成都立场。 
最大支持255个中英文字符 
全部评论() 最新评论
官方微信
微信扫描二维码
获得每日精选资讯
官方微博

更多>>最新资讯
农地入市,现房销售……房地产这…
农地入市,现房销售……房地产这些变化你注意到了吗?

未来房地产市场会两极化发展,高端有市场、中端有支持、低端有保障

做好应对全球金融危机的准备!欧…
疫情对楼市有8大影响,别想着调…
未来10年的十大科技趋势是啥?…
降房贷的机会来了,这两类人需要…
疫情后的商业:谁将没落?谁将崛…

广告位空缺中,如有需求请联系站长

更多>>热门资讯
机密,16位大隐于市的成都好中…
机密,16位大隐于市的成都好中医在哪?

各类疑难杂症被“国粹”中医给奇迹般治好的消息也不绝于耳。成都牛中医手册,收藏着,当一回达人哦!

互联网金融理财:别人不会告诉你…
创业必读十大经典书本
一个小老板的日常管理
富人资产加速外流:转移资产?投…
浙江人的22条经典经商法则
推荐服务Recommend Service
深入财富成都
创业交流
交流站
案例
人物
故事
新蓉商
智库分享
专栏
TA说
分享
成都头条
快报
奢华人生
热点话题
读图
财富论坛
最新动态
关注500强
孵化器
官方发布
天府新区
天府快讯
政策
组团
会员服务
智慧社区
推荐服务
合作伙伴
帮助中心
关于我们
RSS订阅
网站地图
加入我们
寻求合作
寻求报道
常见问题解答
投资项目库快捷导航
[{"url":"http:\/\/www.chengduvip.cn\/","img":"http:\/\/chengduvip.cn\/data\/upload\/photo\/Banner\/2018\/02\/b\/5a8e816b9838a.png"}]
0.1131s