冯仑&王石:房地产的未来与机会在哪里?

房地产进入「后开发时代」以后,至少在以下十个领域有发展前景与机会

  财富成都智库力荐:10 月 17 日,上海,冯叔与老友王石在中国企业家系列论坛上相聚。此次论坛,由上海交大教育集团高净值研究院、上海高金民营经济研究中心与风马牛传媒联合主办。在活动中,两位以「大浪潮中的机会与使命」为题,分别发表主题演讲。

  在演讲中,冯叔认为,房地产进入「后开发时代」以后,至少在以下十个领域有发展前景与机会:1、物流仓储,特别是智能化的物流仓储;2、大健康不动产;3、对健康住宅、健康空间的需求;4、物业类,尤其是对特殊空间的运营;5、资产管理;6、不动产科技;7、合作建房;8、不良资产买卖;9、收费开发商以及代建;10、向互联网企业学习做房地产,做极致单品。
  王石在演讲中介绍了万科在疫情之初的一些应对,包括快速响应及积极捐赠等。抗疫初期,万科武汉物业组织了一个支援团队,这个团队一直坚持到两个方舱医院停止运转之后才撤回。王石也介绍了从万科退休后创建的两个基金,其中包括猛犸基金在全球抗疫方面的捐赠,包括试剂盒及实验室等。此外,王石还结合自己的留学及二次创业的经历,阐述了自己对大健康、新兴数字经济、传统房地产等的看法。
  风马牛的小伙伴们整理了两位在演讲中的部分精彩段落,分享给大家。
  冯叔:过去,中国人的表达有一个特点,叫做「十景病」,一看长安有八景,另外一个地方,比如郑州,就要有十景,到了岭南,也是十景,各地都要有十景,这是取其多,而不是准确地说。我今天也按照十来取,但其实「后开发时代的房地产」机会很多,我只讲十个而已。
  冯叔:昨天我看到一个特别酷的视频,一个人住在差不多 20 多层的酒店里,想吃披萨,点了外卖以后,一个像飞碟一样的东西,直接飞过来,刷一下单,然后就把披萨给他。
  所以,物流仓储,特别是智能化的物流仓储,在房地产进入后开发时代以后,是一个非常重要的类别,这个类别值得大家去关注。如果说「开发时代」最主要的产品是住宅的话,在「后开发时代」智能仓储一定是一个特别重要的领域。
  冯叔:我们曾经闹过一个笑话,招聘的时候,一个人描述履历,非常的好,说是在司法部门工作过,还获得过表彰。我们觉得这样的人应该很优秀,就录用了他。但是后来发现并不是那么回事,原来他坐过牢,坐牢也是「在司法部门工作」,叫「配合司法工作」,因为他曾经「立功减刑」,就算是得到过表彰了。
  冯叔:大家「吃饱了」以后就有很多怪的需求,这些怪的需求会带来怪的病。我们知道,刚吃饱那会儿,很多人进了法院、医院,成为「两院院士」以后,因为作息规律,饮食健康,行为受到约束,身体都变好了。
  现在,有很多人因为不健康的行为、不健康的饮食、不健康的生活方式,出现很多健康问题,再加上老龄化等因素,这就给健康领域带来很多机遇,人们对健康的需求在增强。
  过去,假如在跟身体有关的支出,要花 100 块钱,那主要都是花在医院。现在,这 100 块钱,大概 30 块钱花在生病以前,30 块钱看病,30 块钱用在康复和出院以后。
  所以,医疗健康的不动产设施,比如体检中心,这就是看病以前的一些设施,而这些设施现在大量需要。看病以后的设施,比如康复中心,还有一些跟老年人相关的设施,养老设施,这些都不够。医疗、健康这一类的不动产将是「后开发时代」一个非常重要的类别。
  冯叔:专业的空间运营商越来越值钱。比如,我以前也讲过的,有人往生了,要到殡仪馆告别,告别厅的运营回报就很高。而且,客户一般也不会投诉这个空间,即使它漏风漏雨,正好表达悲伤。
  有的告别厅 45 分钟差不多要收 2000 块钱,利润率很高。而且一年 365 天,绝不休息。中国一年有 400 万具尸体要处理。不可能说人死要按照时间死,礼拜一到礼拜五死,礼拜六礼拜天坚决不死,没有这样的。所以,这个空间的运营就不休息,它始终收钱。
  当然,这样的空间,要让逝者家属的情感得到宣泄,他们的哀思、悼念、追慕……各种情绪都在这里得到满足,同时还要给家属面子,感到尊重,在各方面都感到满意,这种空间的运营就变成了一个非常专业的运营。
  当然,还有很多专业等空间运营商,比如近年来兴起的共享办公,也是专业的空间运营。
  冯叔:在后开发时代,有一个特别的机会,我们叫做「不良资产买卖」。
  有人办丧事,就有人办喜事,这是自然的社会生态。那么,经济上行的时候,大家都办喜事,但经济波动甚至下行的时候,就有一些人要办丧事。办丧事当然就要卖掉一点东西,其中最重要的是卖房子。
  赚房地产的钱最赚钱的就是不良资产,就是别人办丧事,你办喜事最赚钱。
  差不多快 20 年以前,我第一次去美国学房地产,我到高盛的时候,他们就说,房地产行业里,利润率最差的是散货码头的漏风仓库,那地方最不值钱,然后是住宅,商场,写字楼,投资最高回报的叫不良资产。
  冯叔:我们要向互联网企业来学习做房地产。过去,在开发时代,我们做房地产,比较多的是,买地越大越好,故事越编越大,几百亩、几千亩。实际上,地多,负债一定多。这种做法越来越复杂,也越来越危险。
  越做越大的模式是过去开发时代的一种做法。但是,互联网做产品,是做一个极致单品,然后来复制。互联网企业非常有意思,他们都是靠单品。他们又不认识很多领导,也没有什么特权,也不去唱歌,不大吃大喝,都是在屋子里写代码的宅男,但他们做出来的东西,比如今日头条,比我们这些房地产企业都大。还比如快手,大家用它看视频都很开心,这都是一个单品做到极致,当然还有微信,让我们受益无限。
  所以,在房地产领域,如果你做一个单品,做成极致单品,某一种物业的单品把它做好,然后复制在全国,也是很大一个市场。
  王石:刚才主持人提到了深圳改革开放 40 年。特区还没建立的时候,我就在深圳工作,当时是作为工程师搞工程,之后回广州,又来深圳。40 年的经历,让我觉得,面对未来,机会太多了。
  到了现在,中国可以和西方平视,当然,我们还没到俯视别人的地步,即使到了也没有必要俯视。我现在到日本,到美国,到以色列等工业发达国家,非常明显感到,可以与对方平视交流,而如果没有发展,没有现在这个成绩,没有这样的一个地位,怎么可能?
  但是,我们需要走的路还很长。尤其是面对高科技、数码经济的冲击,原来的一切都要重新组合,包括传统企业。实际上,对传统企业来讲,应该拥抱这个时代。未来,淘汰掉传统企业的绝对不是这些网络经济,而是掌握了网络经济工具的同行。
  王石:千百年来人性没有改变,做企业的根本逻辑是没有变的。增长非常快的企业,他们有数字管理优势,他们有很多新的做法,确实传统企业也需要做改变,但同时最基本的道理,最基本的逻辑没有变,也许他们还要向传统企业借鉴学习。将来如何互相融合,我觉得这才代表着未来。
  问:现场有不少 80 后、90 后的创业者。对于做企业,王石总有什么建议或者忠告?
  王石:现在创业的都是 90 后了,愿意听一个「老家伙」的建议和忠告吗?
  主持人之后再问现场观众,要求王石回答。
  王石:年轻人吃青春饭,你们有资格吃青春饭,那挺好。
  我觉得你们代表着未来。我是 1951 年出生的,之后到深圳创业。如何面对 80 后,那时候我们很困惑,因为很多是独生子女,非常自我,后来发现他们比我们强,为什么?
  第一,他们是在市场经济环境下长大的,有竞争意识。竞争意识就意味着敢于面对失败,这个是我们所不具备的。实际上,有很多不愿意去努力的,是因为怕失败。而现在年轻人,80 后、90 后、95 后、00 后,他们很厉害,不怕失败。
  第二,我觉得我们那个时候,先赚到一定的钱,然后做公益,分两个阶段。可是现在,和这些 80 后、90 后的企业家打交道,这些年轻人是赚钱和做公益同时进行的,我觉得非常好。
  所以你问有什么忠告,我觉得应该倒过来。我非常想听听这些 80 后、90 后对我们这些「老家伙」有什么忠告?
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