财富成都读者分享：房价3-5年后或大降！银行规定房龄超过20年不予放贷是杠杆断崖点！
　　现在的中国市场非常狂热！人多、钱多、房多、股多！人民币还贬值逼着你去换投资！投什么好？大部分从基本上会重点选择房产。也基本上目前是没有人敢唱空房价的，我今天出来唱空，不是为了唱反调博网红！是真心碰到问题，所以分享给大家一起思考和分析！

　　房价什么时候才跌？银行规定房龄超过20年不予放贷，这个杠杆断崖点将会产生什么样的影响！投资者如何应对？说到这，真羡慕“清仓外逃”的亚洲首富李嘉诚！在内地赚得盆满钵满，清盘走时，接他盘的还感谢他！

　　一、先简单分析下中国房价泡沫是怎么吹起的！

　　主要来至三个预期：1、是城镇化！2、钱多！3、杠杆！

　　改革开放后城镇化发展加速。成为世界厂的中国迅速积累了财富。最后进入炒作周期，银行让大量小百姓连什么是信用金融都不懂的小鲜肉疯狂助力加杠杆。

　　中国炒房可分为三个阶段：

　　第1阶段：2008年前全款买房阶段！

　　那时创业板还没开！银行才开始卖基金不到两年，还不懂什么叫理财基金。那时除了一线的炒房者，二三线基本上不会炒房。全款购房居多！

　　第2阶段：2015年前的限购前阶段！

　　2008年金融危机下，2008年底，国家推出4万亿基础设施刺激计划。当然，后面的各地方政府反应和支持非常给力。给力那词好像也差不多在那一年出来的。2010年11月10日，网络热词“给力”登上《人民日报》头版头条！最后利好漫天，广东推出10万多亿，浙江、山东一个接一个的放出大招。后来市场粗略估算，中国推出的经济刺激规模超40万亿。一览狂澜！成功进入世界第二大经济体，完成从代工厂升级转各工业2.0的第一步。

　　当时银行天天找你贷款，还让你介绍想贷款的人给他们。各种送钱。就像现在的网贷平台，天天找你贷款。要不然现在也都出现了祼贷了。这发明创造的速度连三观都用上了。

　　当然，为了防止这些资金过度流入房地产，在2009年下半年开始，国家就对房地产全面进行调控。虽然后面是越调越涨，至少涨幅没有像牛股那样疯狂，疯牛调整成慢牛。总体还是比较合理的！

　　在调整区间，基本上买房都是需要30%以上的首付。但由于调整越调越涨，房地产的无形广告就越来越受关注。最后这期间的房价基本上没有太多的调整。只有杭州在2014年底出现过砸楼盘。但整体全国各地楼市还是比较稳定的。

　　第3阶段：2015年的全面去库存

　　2015年初，当投资者发现房价还没下跌之时，国家推出降首付去房产库存了。基本上让很多人想不通，怎么还没跌就说要去库存了？

　　这也没办法。在2009年-2015年限购较严的区间，各地的房地产建议基本上是全线开发。很多城市的发展规模、扩建规模是原老城的三倍以上。同时人口城镇化规模也在快速增长。大量的房地产投放，再限购已不现实。因为我们还要完成，到2020年，全面完成脱贫的大复兴！这个得有房子，没房子怎么算得了脱贫呢？而给农民进城最好的办法就是降低首付，才能让更多的人进城！这就是我们现在看到，房价没跌还降首付加杠杆去库存的原因。但总体是稳定的。

　　目前，对于农村的脱贫建议，农村的脱贫攻坚战如何打？目前从各地方收到的信息表示，给没起新房子的农民贷款、补助是当前两大政策。就是如果你农村的房很老，没钱起，国家可以特殊帮你引荐去银行办理低息建房贷款。对于更艰难的地方，就直接给现实扶贫，但条件是拿到钱要先盖房。总体就全线脱贫的基础就是人人要有房！

　　二、超20年房龄不给房贷杠杆断崖点的影响

　　以上房价上涨的三个阶段让我们明白了房价上涨的路径。主要是在杠杆上的变化，而不是仅仅是城镇化构成！好在，我们中国是世界工厂，房价再跌产生的冲击只是去泡沫，清杠杆。不会对实业产生太大的冲击，因为债可以转股。当泡沫真的破灭，这些技术的价值就爆发了。本文，更多的是给过度杠杆的炒房族一点警告。

　　无论炒什么你都要找到下家。不是什么行业都能像股市那样容易找下家。特别是房地产！当经历过2015年至今全线放开限购去库存后。能杠杆买房的人基本上全买了。剩下的就是没钱买和信用不好没法贷款买房者了。这样高度杠杆化后，后面的接盘者一定少。但房子供应却不一定减少。相反超20年房龄不给房贷这个时间点将会逼迫更多的二手房在期限前出货。

　　据现有的房产交易规则(只提重点)：银行对房龄超20年是不给你贷款买房的，学区房超20年可以贷款5成！超20年后，后面还能接你盘的人，要全款才能赚。你也只有找到能全款买房的人才能出货。炒房者如果不卖出套现，就只能靠租赁变现。我不知道房租还能涨多少。只是想提醒，位置不好就会有价无市。如果在房龄限贷期限前有大量的抛盘，那么房价必然下跌，租金也自然下跌。这时，你就得算你的出租所得能不能抵过你的房贷。抵不过你就亏损。我不知道你的房子未来租金会是多少，但我知道20年后能接你盘的人非常少。所以，在你房龄即将到20年之前，感觉租金能收，最好提前找好下家，借银行还给接盘者杠杆进行套现卖个好价。

　　三、市场会前提反应！

　　超20年房龄不给房贷杠杆断崖点的影响。笔者预期会提前反应，这也是市场自然常见的表现规律。股市一般提前三个月反应，A股政策市是反应会更超前一些。对于房地产，这个市场太年轻，很多人都是举家买房。背了高度的债，却不知道为什么要背，也不知道值不值背。一股脑的炒！

　　笔者预期，以2015年全线放开限制的时点来计算，二手房20年房龄到期节点是2035年。市场会提前5-10年反应，也就是2025年，将刺激大家炒房者出货。对于位置比较差的房子，出货将更为迫切。当然，这里说的是主高峰出货节点。第二高峰的出货节点。应该是2009年-2015年部分限购周期的炒房者。也就是2030年，按市场再提前5-10年的应对周期，也就是2020年是二手房炒房者的出货大节点。也就是三年后，这个……2020年也是全线脱贫目标时间点。

　　炒房者要出货，不可能都是等到最后一年才出的，那时急急忙忙，出价主动权就不是你了。是买家了。所以一般会提前5年以上出货。最好是提前10年，让接盘者也有，也能看到出货的希望。才会高杠杆贷款接你的盘。要是这么算，这两年，借银行降首付加杠杆给你、帮你卖好价。其实可能就是最好的出货点。

　　如北京三环内别墅好的一个亿左右。要是不给杠杆，不给贷款。中国现在有几个人能拿出一个亿接盘？

　　胡润研究院：2016年中国大陆共有8.9万名亿万富豪！大陆拥有约134万千万富翁！当然，在北京有一套房在二环内都是算近千万富翁了。这里面算的基本上都是房产和股票价值。要是房价下跌，这个……。

　　对于接盘者。如北京在6环内都是300万富翁。要是不杠杆购买房产，又有多少人能全款买入这些房产呢？对于出租，北京的房租大概是这样：2环是1.8万左右，3环是1.2万左右，四环1万左右，五环是6K左右。按现房价，还贷是租金的三倍。北京是高控房价所以感觉还不是很大，至少还能出租相抵。(以上价格只是网上粗算)其它地方能不能出租这么高价就难说了。这是互联网中心、政治中心的力量，这是与其它地方大有不同的。

　　对于市场的超前反应，影响较大的可能还是二三线城市。杠杆都买不了房的，到全款更买不了，这对二三线城市冲击大。看政策、看银行吧。不排除到时银行、政策也会支持超20年房龄了给房贷的可能。本文只想给高度炒房者一点参考。别捂盘捂过头，忘套现了！

　　当然，对于为什么就我唱空，大的经济论坛上没人唱空？这个得明白一个道理，开房产经济论坛的都是房企赞助。请你去，你还唱空这是不可能的。对吧！所以，我这里只是分享一点问题，一点思考，一点分析。不敢用词过度，怕被点名。呵呵。简单的说：贷款期限是个大时间点，要注意，笔者预期前20年炒房好，后20年做实业好！现在能贷款的贷款了，不能贷款的也被互联网骗成祼贷了，以后还有什么贷为你们接盘呢？这个得思考！难道还有宇宙贷？外星贷？

　　本文仅代表作者个人观点。

来源：百家