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今日，龙湖集团与成都轨道城市投资集团官宣，双方将携手打造马厂坝TOD二期综合开发项目A地块的购物中心项目。

这意味着，青羊区将迎来区内首座龙湖天街，这也是龙湖在成都布局的第十三座天街，项目体量约15万平方米。

据悉，该天街将采用龙湖熟悉的“天街+TOD”开发模式，并带来更新的设计理念和运营服务，值得期待。

填补区域大型商业空白

青羊区作为成都传统主城区之一，汇集了成都市区总量三分之二以上的文化旅游资源，是公认的文旅和教育强区。

当前，青羊区着力落地新城、源城“双擎驱动”发展策略，以TOD建设引领片区综合开发。马厂坝TOD作为青羊区首个TOD项目，同时也是成都首批14个TOD项目之一，将打造为集城市综合服务功能与新兴产业功能于一体的区级新中心。

马厂坝TOD位于西门重要的交通干线光华大道和地铁4号线沿线，其建设不仅对青羊新城的发展有着重要作用，甚至能辐射沿线的温江区。

目前鹏瑞利青羊广场到成都合生汇的光华大道沿线约10公里范围内，暂无大型商业。因此，马厂坝TOD引入龙湖天街，将填补区域大型商业的空白，满足周边5千米约超100万常住人口的生活购物需求。

在城市商业竞争白热化的当下，标准化、同质化的商业吸引力大幅下降，更多元、更具有温度的商业成为新的突破口。在成都这座商业发达、烟火气浓厚、时尚潮流的城市，新趋势更为明显。
据了解，龙湖在马厂坝TOD的商业打造将结合“TOD+POD+COD”（TOD为以公共交通为导向的城市发展模式，POD为以城市公园为导向的城市空间开发模式，COD为基于文化为先导的发展模式）的多元理念，是“天街＋TOD”王炸组合的再升级。

马厂坝TOD项目将进行地上地下整体开发，打造空间高效联通的TOD商业集群，通过设置地下通道和下沉广场，将地铁站与周边地块的人流导入购物中心负一层商业，打造充满阳光的地下互联空间。

POD更注重生态性和开放性，把绿色带入商业中，在城市空间中融入自然。马厂坝TOD项目的外部已有环城生态带和江安河生态保护区的良好生态本底。在内部，龙湖则深研人流导入的动线，形成绿色商业核心，即建筑朝向绿心退台，打造更宜人的室外环境。

COD注重与文化的结合，以满足当下人们对于精神生活的高需求和消费结构升级。青羊区可挖掘的文化元素十分丰富，马厂坝TOD项目将其融炼为“水”“城”“道”，即「仿水之自由 融顺势与生态」「取道之神韵 聚灿烂之体验」「以城之百态 藏乾坤于腹内」。

龙湖选择在此项目落地“TOD+POD+COD”的多元打造理念，不仅是对商业发展趋势的洞察，还基于对项目本身和外在条件的深度挖掘。马厂坝TOD的强辐射能力、青羊区悠久的历史底蕴、毗邻非遗博览园的浓厚文化氛围、公园城市的生态底色、城市商业繁盛但区域商业尚且空白的现状……每个因素都很重要。

具体来看，项目将以盒子mall、中央广场及独栋街区的建筑形态呈现，“以空间激活时间”的思路打造青羊新城超级社交能量场，计划落地大型超市、运动主题公园、中央广场城市级IP装置、室内高街、美食食集、屋顶花园等特色业态，建成后将成为龙湖体系内新一代商业产品样板。

作为是国内TOD模式的先行者之一，龙湖TOD的开发能力处于行业引领地位。

2015年，住建部发布《城市轨道沿线地区规划设计导则》，将TOD理念首次引入中国市场。2021年，TOD首次被写入《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》：推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式。

从引入到实践，国内TOD模式的发展整体来看尚处于初期，但龙湖已经快速摸索出了一整套TOD能力并成功实践。

在重庆，龙湖重庆光年创下了多个TOD发展的国内第一：首例高铁车站上盖城市综合体（TOD）；中国第一个城市商圈型TOD项目，也是国内唯一一个把高铁站修在城市商圈里面的TOD。2020年底，龙湖重庆金沙天街开业，沙坪坝区三峡广场商圈如获新生。

△龙湖重庆金沙天街。图源龙湖集团官网

在成都，龙湖的TOD能力也在多处发光，与成都TOD的发展史紧密相连。地铁7号线茶店子站上盖的龙湖成都西宸天街，从2018年开业至今仍是茶花板块商业商务的门面和品质担当；地铁1号线、6号线人民北路站上盖的龙湖成都上城天街，2020年开业即成为一环的“流量担当”，焕新北部城市核心商圈……

成都行政学院站（地铁2号线、9号线）TOD是串联成都“中优”与“东进”城市经济发展新脉络重要节点性项目，龙湖从居住焕新到商业升级都起着关键作用。

TOD模式考验的能力十分复杂，它与城市发展的脉络关联度极高，需要政企共谋。龙湖能够成功入局TOD项目并快速居于行业引领地位，与政府的制度协同、垂直空间思维、场景内容复合能力以及企业网格化布局和全品类经验的战略落地，这些能力缺一不可。

此次龙湖与成都轨道城市投资集团在马厂坝TOD的牵手，将是龙湖TOD发展历程中具有标志意义的一步，也是龙湖在成都商业拓展合作的新助力。

将目光扩大到全国，龙湖商业的“含金量”同样仍在上升。

龙湖集团的2024年半年度业绩公告显示，龙湖集团上半年运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%，成为最大利润来源，贡献超80%。

在房地产行业进入到波动周期的第三年，新房市场体量、利润率双收缩的大势下，龙湖能够在经营性业务中取得如此优秀的成绩，稳住整体盘面，是早已布局多年的成果。
经营性业务又被称为房地产行业的第二曲线，在房地产高歌猛进的时代并没受到房企的普遍重视。而龙湖在第二曲线早已进行了长达十余年的投入，沉淀了约2000亿元的经营性资产矩阵。

前瞻的布局为龙湖集团经营性业务的营收、利润增长提供了前提条件，对商业趋势的敏锐嗅觉和超强的运营能力同样不可或缺。

截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米（含车位总建筑面积为1076万平方米），合作品牌超6800家，战略合作品牌超400家，整体出租率高达96%。

2024年上半年，龙湖商业新开业3座商场，同时在一系列项目改造升级与精细化运营带动下，龙湖商业销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%。

其中，龙湖成都东安天街作为龙湖今年首座开业的天街，以招商率100%，开业率99%的双喜业绩打响2024年龙湖商业第一炮。开业两日揽获40万+客流、近2600万销售额（不含汽车销售数据）的亮眼业绩。目前已成为片区人气顶流的商业综合体。

△龙湖成都东安天街开业现场图。图源龙湖成都

在新的周期里，龙湖集团的“开发+持有”模式已经显现出强韧的生命力，足够体量的经营性业务规模和强大的运营能力，大大驱动了收入及利润结构的转换。

龙湖预计将在今年下半年开业10座商场，并预计在明后年保持每年10座左右的商场开业节奏。

在成都，随着龙湖天街入驻马厂坝TOD，龙湖累计已布局十三座天街。“一座天街改变一座城”的故事之成都篇仍在扩写中。