财富成都商业观察（本期主角 叶檀）房地产作为中国最重要的资产品之一，等待它的将是缓慢的波浪式下降。对开发商而言，等待他们的则是全线的转型。
　　近日，财经专栏作家叶檀在接受《中国房地产金融》杂志专访时表示，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产开始迎来白银时代。

　　“作为最重要的资产品之一，房地产价格不可能从高空坠落，但是它依然想保持此前的高位，也已是不可能的事情。”叶檀如是说。

　　一二线城市暂时企稳

　　今年，房地产市场将暂时保持稳定，整体市场则将继续分化。从总体而言，整个行业还将保持稳健。“房地产的价格在一二线城市应该会保持稳定，部分城市甚至还会略有增长。”叶檀认为，在一些有特色的城市中，房地产行业或许并不会那么糟糕。比如那些具有较大体量人口的城市，以及一些市场布局不太均衡的城市。“以前的地产市场布局不太合理、结构不均匀的城市，或许会在今年迎来一些积极的调整和改变。”

　　不过，即便如此，在叶檀看来，房地产行业的黄金时代已经过去，等待它的则是另一个白银时代的到来。

　　在地产白银时代，叶檀认为这一行业将具备一系列具象特征。“总体而言，白银时代的房地产资产价格将会保持稳定。”政府层面对地产领域的放松幅度会稳定在一定幅度范围内，这也将为地产带来某些机会和调整。

　　“它会司机弥补市场的一些空缺，比如养老、社区服务等。”叶檀认为，由于此前中国房地产市场过于追求速度，为此遗留下来一些质量、品牌、服务上的缺陷。在新常态的经济形势下，这些行业性的空缺或将被弥补。

　　拾遗补缺的同时，则是房地产市场的相应调整。叶檀认为，由于贷款利率的下降，和政府关注重心的上升，这些都给房地产带来了支撑，而这也是房地产软着陆的到来。“整体而言，地产市场的价格不会大幅下跌，但是它的上升空间也必然有限。”

　　地产投资拾遗补缺

　　“如果要说地产投资机会的话，其实前两年我们已经看到了一些端倪。”叶檀认为，首先是地产开发商的一系列变化，即地产商的全产业链和服务区域方向的改变。在她看来，不管是做综合商业的地产大佬，还是专注于民用住宅的开发商，在进一步完善产业链的同时，也在有意拓展其服务领域范畴，且此类转变异常明显。

　　比如招商、中海、绿城、万科等国内知名地产开发商都已开始转型，传统地产商身上所特有的钢筋、水泥味正在快速消退，随之而来的则是城市生活服务商、住宅社区管家等新身份的替代。

　　叶檀认为，房地产的黄金十年已经过去，但是伴随而来的地产服务、社区服务却深藏不少机会。“其实有部分地产开发商依然还在跑马圈地，比如做养老这一块的地产品牌。”据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。

　　据房地产服务机构高力国际近日发布的报告称，中国养老地产市场正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。叶檀认为，地产细分领域早在两年前已经有了明显的发展趋势，并对房地产市场形成了明显的分化，而今年则是一个行业深化的过程。

　　对于个人投资者而言，叶檀则建议，近期整体股市有所向好，部分地产股具有一定的投资价值。“在这一轮股市中，不少开发商会经历一次重新洗牌。”这也意味着，那些服务做得较好、资源较多，但股价却没有得到发挥的地产上市公司，其股价在未来或将有更多的上升空间。另外，作为资产配置，叶檀认为：“房地产的配置比例不应超过家庭资产的三分之一，当然，在一二线城市的核心区域，仍然拥有安全边际，并不值得焦虑。”

　　开发商们的转型蜕变

　　谈及今年房地产领域的最新观点，叶檀认为，2015年，去库存将成为房地产领域的一大常态。其次，对于购买者而言，其购房融资成本这一块将不会再上升，相反只会呈现下降的趋势。最后，对于国内的开发商大佬们而言，他们将在2015年几乎全线处于转型的蜕变过程中。

　　“像国内的那些地产开发商们，他们会在一些新的领域有所突破。”叶檀告诉《中国房地产金融》，比如成为购买这些开发商旗下的楼盘或物业，并成为他们的客户后，这些客户就能享受到地产商在全球的各种服务，甚至能享受到这些地产开发商的金融服务。除此之外，购房者在成为他们的客户之后，还会享受到住家养老、社区便捷服务等新体验。

　　不同于十年之前的传统单一的地产开发模式，近年来地产的多元化探索，已成为越来越多传统地产开发商的共识。如保利地产，此前曾以地产开发为主业，但最近几年其在整合资源的同时，不断谋求多途径的创新发展，发力于房地产金融、商业运营等方面的挖掘。像碧桂园，则是在全产业链上下功夫，依托于全国数十万业主，深度开发增值服务，如教育、医疗等。

　　事实上，自从深证花样年公司旗下的社区服务品牌——彩生活，被剥离上市后，这一深耕社区服务，并且在短时间内获得极大成功的上市公司，为不少地产商提供了一个行之有效的经营参照模板。

　　不过，叶檀认为，虽然现在已经出现各种各样的转型方向和第一个吃螃蟹的试水举措。“但是，这些模式都还较为零散，并未形成一种系统化的格局。”未来，对于地产领域而言将会有一个逐步细分、转型的过程。在这一过程中，房地产商们或将面临更多的外部竞争，比如人员的组成架构、成本的大幅削减、行业的跨界渗透等等。

　　“现在这些都在进行当中，我们很难说哪一家地产开发公司将在这一块做得最好或者最出色”，叶檀如是说。

　　来源：中国房地产金融