财富成都商业观察：在刚刚发布的胡润百富榜中，王健林家族以绝对优势力压马云家族，占据榜首。近一年来，横跨地产、文化等诸多领域的万达帝国，在被资本市场接纳之后迎来爆发，王健林财富规模达到2200亿元，较上一年增长52%。

　　不过，首富也有烦恼。处在转型期的万达，并不被所有人理解。一篇言辞激烈的质疑文章在社交网络广泛传播，文章抨击万达负债高企，现金流紧张，作为“首富”的王健林其实是“首负”，其中一条重要论据是万达正低价“抛售”万达广场项目。

　　万达商业（03699.HK）10月15日发布的公告显示，万达与关联的私募基金万达稳普订立协议，转让阜阳颍泉、滨州、烟台、营口鲅鱼圈、连云港五个万达广场项目公司股权，代价约1.58亿元。

　　这就是质疑者所言的“抛售”，然而，质疑的声音却伴随着严重的误解。如果不是对万达近一年来的资本运作有持续深入的关注，很难明白这些交易对于万达的意义。

　　万达公告全称为“股权转让协议及轻资产合作框架协议”，这是万达正在大力推进的轻资产转型战略的必要环节。并且，这不是万达首次发布类似公告。早在8月25日，万达就已经开始与万达稳酬系列基金进行项目股权层面的转让，截至目前，已转让三笔，涉及15个项目。这三笔交易情况如下表——
　　万达需要轻资产化的并不止这15个项目。在王健林的计划里，经历一个过渡期之后，今后每一个新增的万达广场，都将采用轻资产的模式进行开发。在消化掉自有土地储备之后，万达将完成去房地产化，转变为一家轻盈的商业不动产租赁和运营公司。

　　可以想见的是，今后类似的股权交易安排，将成为常态。

　　轻资产是王健林正在大力推进的万达第四次战略转型的重要内容。其核心思想是，彻底告别依赖销售型现金流支持商业开发和运营的传统模式，引入外部资金参与拿地和工程投资，万达主要负责选址、设计、建造、招商和管理。关于如何引入外部资金，万达做了很多探索，比如与金融机构合作、与万科等大型房企合作、众筹以及在条件成熟的情况下发行REITs等。

　　只有资产变轻之后，万达才能获得它想要的扩张速度。王健林打算在未来十年内开业1000个万达广场，其中的绝大多数，尤其是一些位于三四线城市的项目，将在轻资产的框架下呈现。

　　去年底战略控股快钱之后，万达打开了金融创新的大门。今年6月，万达通过快钱平台发起两次“众筹”，这是国内首次以商业地产为主题的众筹。万达募得数十亿元资金，加上金融机构的跟投，总共筹集资金超过100亿元。

　　利用这笔钱，万达注册在上海的财富管理公司与万达控股的快钱金融合作成立万达稳酬基金，万达稳酬又注册成立了四支子基金，分别为万达稳升、万达稳余、万达稳普、万达稳欣。其中，前三支基金已经承载了15个项目的轻资产任务，将累计为万达投资超过130亿元，后续万达稳欣基金的交易安排也将很快出炉。

　　通过交易，这些基金成为万达广场项目公司的股东，并负责后续的资金投入。基金及其背后的投资人，按协议约定享有投资收益，主要由租金收入和物业增值收入两部分构成。万达则获得建设过程以及运营过程的管理收入、租金收入的分成以及品牌授权收益。

　　值得注意的是，这并不是简单的转让项目股权，这些轻资产化了的项目并没有脱离万达的范畴。轻资产合作是有期限的，最长达7年，在三年后，可选择通过REITs或其他方式上市来退出，或者万达也可以回购，或者由其他第三方收购。这意味着，虽然是股权形式的交易，但这是一种类债权的资本运作。

　　万达公告也强调，虽然项目交易到基金旗下，成为基金的附属公司，但是按照香港的会计法则，项目公司仍将作为万达的附属公司入账以及合并报表。

　　一位香港金融界人士对界面新闻记者指出：“表面上这是股权转移，但其实只是一种抵押方式，从会计的角度看还是一个债，投资条款中明确了实际控制权和真实的产权归属不变。”

　　好处是，通过这样的操作，更多资本介入到万达广场的扩张。而随着万达广场数量的爆发，万达商业管理服务的收入也将成倍增加，上市公司的收入结构将被彻底改造，而负债率却能得到有效控制，王健林再也不用担心地产市场波动对万达产生不利影响。

　　长期以来，万达商业在股价上的表现不够理想，投资者最主要的担心，在于万达的模式比较传统。但这一刻板的印象，将在未来几年内被完全颠覆。目前，万达仅仅完成十余个项目的轻资产化，离王健林的预期目标还差得很远。

　　在这些大背景下，质疑者认为万达在抛售这些项目，无疑太过于片面了。

（来源：界面新闻）