财富成都智库力荐（本期主角：任志强）金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关，如果中国更多的向国际资金市场靠拢，更多的引用国际金融市场的一些办法的话，那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局。

　  2015年是中国房地产行业创新的一年，整个行业都在内外合力下积极转型，房地产业置身于不同以往的经济环境当中，特别是金融业、服务业正在成为行业的多项主项之一。被业内称为“思想家”的中国房地产业协会副会长任志强在10月20日第十一届中国地产金融年会的演讲中，发表了对“未来十年地产金融局”的看法。

　　以下由钛媒体记者潇棋根据演讲内容整理：

　　我的命题作文

　　地产商也能讲金融，这是瞎胡闹，那人家干金融的干吗呀？所以讲金融得请点懂金融的来讲金融。我的命题作文就瞎说吧。

　　谁能知道未来十年的金融格局吗？我觉得中国谁也不知道，你不知道中国十年以后什么样子，你也不知道中国的金融是否开放，也不知道未来金融是否和国际打通通道，所以我们只能就事论事，不谈改革。要说改革了，也可能和我们今天所做的判断完全不一样。

　　传统开发地产的金融是什么，大家都很清楚。过去我们只有一条路，到银行借钱，不借钱没路。大部分是以资产抵押为主，或者是信誉、担保，目的是以获取流动资金为主。

　　前一段时间，我们看到有些人说房地产要轻资产，房地产哪个不是轻资产啊？没一块地是自己的，没一块房子是自己的，盖完了都卖了。变成商业地产以后，还有一部分是属于资产。

　　近期我们可以看见地产金融变化很多，股权融资债权发行很多，包括众筹，它通过互联网，可以改变传统思维。

　　以存量改造为主，金融也会随之变化

　　未来的金融范围是很广阔的，各种各样的东西都可以列入到金融里，很遗憾的是中国有一行三会外加一个金融办，五家管得各不相同，每个人都管自己的东西。互联网思维的概念就是要打破传统的金融意识，改变成新的金融意识。

　　金融是为地产服务的，国际上大部分都叫做“金融地产”，我们叫“地产金融”。反映了国际大部分是地产作为金融的媒介，而我们反过来，是以金融作为服务，倒过来。

　　最近可能会发生一些变化，传统是新建为主，未来是以改造为主。英国、美国的房地产仍然是主导地位，仍然是支柱产业，但已经不是以新建为主，而是以改造为主，比如曼哈顿。我们现在以增量为主，但今后可能以存量改造为主，如果我们每年竣工14到16亿，大概还有十几年的时间，总的增量就差不多了。按75%的城镇化率算的话，400多亿的住宅量，一年竣工16、17亿就差不多。未来就是以存量改造为主。大部分发达国家现在都是以存量改造为主，金融也会随之变化。

　　我们现在城市扩张以扩大外延为主，拼命向外扩张，但是我们看看澳大利亚，它的土地是巨多的，但是为什么会从外延扩张向城市中心集中，美国也是。为什么？就是因为向城市集中的时候是效率最高的，大部分向外延扩张就是把效率降低的过程。芝加哥是密度最高的，一平方公里最高可以达到700多万平方米，但是它的能源、交通能耗大大降低了。

　　过去我们叫盖房子是提升资产，而从曼哈顿开始大部分旧楼改造都是提升价值。过去的房地产是轻资产，要想持续，就变得变得存量资产。香港前十位的地产商都是从开发为主，以30多年时间，转向以存量租金为主，但是最近也受到一些伤害，内地人不去香港买东西了，所以铜锣湾的租金大幅度下降。但是这个转型是在上世纪末期已经基本形成了。他们的租金利润超过了公司全部利润的60%，开发利润只占30%到40%。但现在中国的开发商是开发利润占大头，租金利润占小头。只有一个——潘石屹说不卖房子。所以他已经从开发生产为主转向了经营为主，他不断利用3Q把他的租金提高。我们难以想象，望京的租金已经到了每平米12块多，也许比我们CBD的租金还高，每天将近400块钱的月租金。所以经营是改变开发商持有物业的一种状况。

　　从使用物业到投资物业的变化过程，我们中国的很多开发商已经在国外开始了，未来十年以后，在中国可能也就开始了。因此这需要一个观念的转变，马克思说劳动创造价值，哈耶克说资产创造价值，增量和存量的关系也在发生变化，在未来发展中，可能存量比增量更重要。

　　金融也在随着城市功能的转变而改变

　　我们看看中国城市的一些变化，比如说最早的工业开发区蛇口，现在的蛇口那些工业厂房基本上没了，那些服装加工业基本上被淘汰了，不得不去进行改造。未来十年以后，几乎所有城市都可能面临和蛇口工业开发区同样的命运，不得不进行再次改造。我们也已经看到资源型城市基本上都差不多了，大庆、鄂尔多斯，山西的很多城市，价格极度下跌之后怎么办？

　　目前看，中国GDP比较低的水分大部分是以资源为主的省份。产业结构要进行调整。深圳已经做了“腾笼换鸟”，广东也在做“腾笼换鸟”，换“鸟”的过程关键是“鸟回不回来”，如果把笼子腾空了，“鸟”不回来，这个城市基本就完了。但是如果你有更多“鸟”飞到这个地方来，才有发展。

　　我们城市功能也在发生转变，最明显就是第三产业比重不断提高。第三产业需要一二产业的人员向三产业就业转移，如果第三产业比重越来越高，城市变化就巨大，和房子有关系的是——我们不再需要那么多工业厂房，需要更多的是写字楼和创意空间等等。在这种情况下，金融也在短期向长期转移，做私募。

　　房地产行业越来越多地会出现同样的情况，今年已经大量的出现了兼并收购，未来可能会越来越多。兼并收购除了对增量的产业来说是如此，对存量的产业来说也是如此。

　　银行在开发企业中越来越不重要

　　过去我们以银行信贷为主，今年我们销售增长15%，销售面积增长7.5%，但是银行贷款是负的。而且是连续长期的负增长，到9月份还是负的4%点几。这说明银行在开发企业中越来越不重要，1万多亿的银行贷款，可是我们已经有将近6万多亿的投资了，可是只有1万多亿的银行贷款，比例非常低。

　　非银行的，到今年9月份为止，9万多亿的银行贷款，11万多亿的非银行贷款，已经明显看出银行比重已经越来越低。在房地产业尤为明显。资本结构也在发生变化，股权结构和债权结构在逐步放松的情况下会越来越多，我们已经提出要放开上市的注册资本，但一直迟迟没有推行。如果我们股权和债权这两个都放开以后，社会的融资情况就会发生巨大变化，尤其对开发商而言。

　　近几年海外投资比重越来越高，尤其是在几个和中国人民关系比较密切的国家，特别可以看到在境外投资中，美国酒店有大量的被中国人收购了，比如曼哈顿的酒店被潘石屹收购了，一系列的东西说明没有一笔是用银行的钱。这恰恰说明在新的发展中，金融产业的扩张已经和银行脱离了关系，大量的兼并收购都不是靠银行的钱，更多是互联网打破来银行的垄断。

　　金融市场靠管制是管不住的

　　开放的金融市场让开发商有更多的机会和工具来进行兼并收购，特别是在存量，未来十年以后在存量为主的情况下，要是没有大笔资金，和今天买地不一样，可能连房子都得买，然后才能进行改造和再加工。互联网也建立了用户和资本的新通道，过去我们必须通过银行去转移这个通道，后来又通过其他机构，而现在可以直接，尤其是众筹。所以公开和私募的情况就更便利，金融市场是靠管制是管不住的，今天我们可以管住，有各种规定。但明天、后天也许各种规定就不得不为互联网打开通道。

　　从国外的银行看，大部分银行以生产型为主，已经转为消费型为主，所以在美国的银行大部分信贷不是对开发商，绝大部分的信贷是对消费者，所以它有将近十到十二万亿的个人消费信贷，而其中有十万多亿是用于住房消费信贷。

　　中国现在住房消费信贷非常低，如果按GDP算，美国大概个人消费信贷接近于GDP的50%，而我们现在大概只有12%，距离还差得很远。最终决定金融格局的是用多少钱来创造这些利润，第二是用多少时间来创造这些利润。所以金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关，如果中国更多的向国际资金市场靠拢，更多的引用国际金融市场的一些办法的话，那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局。（本文由钛媒体编辑根据任志强在《地产》杂志主办的10月20日第十一届中国地产金融年会演讲整理，略有编辑，未经演讲人审阅）