财富成都商业观察（来源：思想内参）中国房地产结束增长，房价真正转入下降，会在工业化、城市化、人口增长这三个趋势结束之后出现。这三个趋势估计5~10年结束。

　　邱晓华博士常有真知灼见。

　　编者按：

　　本文是著名经济学家邱晓华先生4月23日上午在深圳创新发展研究院智库报告厅第四期发表了题为《2016中国宏观经济走势分析与预测》的演讲。邱晓华是澳门城市大学经济研究所所长，民生证券首席经济学家，国家统计局原局长。以下根据邱晓华先生演讲整理，未经本人审阅。内容只节选了房地产部分。邱晓华认为，中国房地产结束增长，房价真正转入下降，会在工业化、城市化、人口增长这三个趋势结束之后出现。这三个趋势估计5~10年结束。

　　房地产市场今年第一季度虽然稍微有一阵的活跃，但是相对以前来说近几年已经快速降温。这是由于房地产政策变化的影响，造成了中国房地产市场的这种不稳定。

　　大家知道房地产是产业相关系数、关联度、产业链条最高最长的一个领域，有60多个行业跟房地产息息相关，房地产好这些行业也好，房地产不好这些行业也不好。上游到建材，中游到各种加工，下游到各种装修、到各种家具、到各种电器，有60多个行业跟它相关。而中国的房地产从黄金期进入低迷期，景气时期房地产的投资年均增长30%以上，住房消费每年增长20%、30%，而去年基本上零增长，今年好不容易又回到6%的增长。去年的销售下降20%左右，今年又稍微升了一点。

　　政策因素导致房地产剧烈变动

　　房地产处于这样的一个剧烈的改变，固然有中国的人口结构改变的客观因素，但更多的还是我们自己政策的因素造成的。住房这个商品不是一般的商品，它是一个特殊商品，特殊商品应当有特殊政策，但是我们没有。住房的特殊性在哪里？从两个方面能够看到。

　　一方面它既是消费品，同时它又是投资品。因此，对这个商品应当是既有消费政策，也有投资政策，要有两类政策来分别地对待。但是我们没有，我们要不就把它当作消费品，要不把它当成投资品。要紧缩的时候当成投资、投机品，要鼓励的时候就当成消费品了，始终没有摆脱出这样一个认识误区，即没有区别两类属性分别制定不同的政策。

　　另外一方面，住房它既有商品性的属性，又有社会福利性的属性，不完全是一个靠商品性政策就能够解决问题的，还需要有一定社会福利的政策来相配套，但是我们没有。要不就是1998年之前全部福利大家都不要买，让政府提供，单位也负责提供。要不就是1998年之后大家都要市场上买，政府和单位都不管了。我们的政策就是没有把这两个属性兼顾好。因此，我们的房地产市场就在这样一个政策下面，一会儿刺激，一会儿紧缩，一会儿再刺激，一会儿又再紧缩，反反复复地波动。

　　这就造成了投资者的预期不稳定，造成了消费者的预期也不稳定。投资者投资的时候赶上紧缩，银行贷款借不到；消费者觉得这个政策，也许我今天买进去，明天你就紧缩了，价格一下子掉得很厉害，损失也很大。大家不能按照正常的投资消费的行为在市场上面得到体现，造成了这个市场的混乱，造成了这个产业发展的不稳定，这就是政策不足所带来的，至今还没有走出这个困境。

　　去年年底今年年初，深圳涨了百分之六十几，上海北京涨了20%、30%，广州涨了百分之十几。政府又急了，说一线城市房价又开始涨了，因而估计消费政策又开始改变，出台限制买房或不能买的政策。就这样来回地折腾，这就是政策不足。

　　房地产增长时期还没有结束

　　那么，房价到底会怎么样变化，房地产的形势到底会怎么样的变化。从总体上看两句话：第一，房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束了。第二，房价上涨趋势也还没有结束，但是大幅度上涨的这种暴涨的趋势，或者是暴利的时期已经结束了。

　　基本的理由是，从房地产的形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于一个增长时期，只是增长率在回落，而不是进入到一个增长率由正转为负的长期趋势。

　　从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然还比较强烈，改善性的消费需求还更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价的上涨。但是暴涨暴利的时期确实已经结束了，一方面房地产的成本已经大幅度上升，因此它的利润空间也被成本挤掉了一块，另外一方面各项政策的完善也相应地压制了一块价格的上涨和暴利的获得，特别是未来随着房产税的出台，一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。因此，也会对这一块涨价的压力有一个明显的减弱。

　　未来房地产的变化，更多会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性的变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，因此，它的增长如果有相应的政策，肯定还是会增长比较快的。问题是由于土地等诸多制约条件，因此他们的增长也受到一定的抑制。这些地方由于供不应求，所以涨价压力始终是存在。

　　对于三四线城市来说，目前是供大于求，全国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市，他们是需求远远跟不上供给，而未来来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市而言，经济发展的恢复程度，经济发展未来的增长点远不如一线城市，远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很快的变化。这是房地产形势的总体的变化。

　　房地产什么时候会结束增长，房价什么时候会真正转入下降？就是工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。这三个趋势什么时候结束，我估计5~10年之后就会发生改变。5—10年之后中国的工业化大致完成，中国的城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降，那个时候死亡人口大于出生人口，所以中国人口的总量可能到14.5亿或者是14.7亿的时候，开始转为逐步的下降了，而不是再往上涨15亿、16亿……。

　　到那个阶段，那就意味着卖房的人大于买房的人，市场就会发生根本性的逆转。而眼下这个趋势是可以预见到的，因为对于大多数的城里人来说，未来的家庭住房会由目前的一套变为两套、三套，它会多出来，一个年轻的家庭将来会接收自己父母的两套住房，女方、男方各接收一套，这是未来房地产会多出来的发展趋势。

　　不用担心70年的使用权问题

　　至于最近一段炒出来的温州20年的期限这些东西，那完全是因为对政策理解的不正确、不全面。70年不变、70年到期自动延期，至少是政策上明确的。中国虽然土地不是私有的，但是在这70年之内确实是不会变。70年之后会不会变化？我想告诉大家的是，中国的住房至少没有多少住房它的使用寿命能够达到70年，所以这是一个肯定就没有发生变化的可能性，在没有到70年之前就要重新建设、重新改变。

　　第二，70年以后中国的政策也一定会改变，也不会像今天这个政策。所以未来政策也一定会有变化，变化是什么变化？未来住宅土地一定会逐步地私有化，这是肯定的一个局面，至少现在不会，基本国情决定的。但是到未来住宅的土地一定是会变成私有化，因为农民本身宅基地已经鼓励它可以流通、可以抵押，这已经属于私有化的一个趋势。未来城里面的宅基地当然也要完全解决给个人，而不是城里人买的只有地面上的所有权，没有地下的所有权，这都不对的。因为目前大家都已经交过钱了。

　　从这个角度去说大家也不用去担心70年以后，像现在温州说的按房价的1/3补交土地出让金，这是不对的，这也不大可能发生。只是现在温州可能也只是一个炒作，土地主管部门，目前经济困难下面可能想向消费者去要一点钱，但是这种做法肯定是不对的。所以大家看到新华社发表文章质问这个问题，很多的媒体在发表声音，这两天还在争论这个事情。不管怎么说，这个政策70年到期以后的政策，目前是自动延期，没有补交费用的国家层面的政策，地方政府做一些改变那完全他们自己的作为，不是国家层面的问题。

　　所以对于买房的人来说，对于想投资房的人来说，都要自己作一个总体的判断，这就是我想告诉大家的。我记得在15年前，我在统计局当发言人的时候，那时候底下那么多人，当时有人问我“你觉得买房好还是买车好？”那时候我说“买房要早，买车要迟”。后来果然被我言中了，早买房的人肯定有好处，早买车的人肯定要吃亏。基本的逻辑是，买房是中国供给世界需求，买车是世界供给中国需求。这样一个逻辑决定将来车是越来越便宜，房子是越来越贵，肯定是这样一个逻辑，果然是这样的发展趋势。好多人说“哎哟，那时候你帮我节省了很多钱，我挣了很多钱。”

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