财富成都热点关注：每日经济新闻消息，9月22日，注定是房地产的一个不眠夜。全国楼市纷纷传出重磅消息，南昌、南宁、长沙、贵阳等几大城市接连发布楼市调控新政，而且调控均指向同一个方面——限售。事实上，限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。

　　23日，石家庄也发布了限售新政。武汉同日也发布了有关楼市的调控政策。

　　昨晚，对于关心楼市的人来说注定难以入眠，尤其对于投机客更是煎熬。

　　因为，一夜之间重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳等几大城市接连发布楼市调控新政，而且调控均指向同一个方面——限售，而西安则出台新政规定商品房在调整价格前，须向物价局进行价格申报。

　　事实上，限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。3月24日，福建省厦门市祭出“限售令”，成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市，厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　随后，包括成都、福州、青岛在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。

　　如今5座重要城市加入限售阵营，对于抑制炒房，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位将起到重要作用，而目前的表现证明多管齐下的楼市政策已经取得了初步成效。

　　8城发布楼市调控新政

　　重庆

　　根据重庆市国土房管局发布的《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》要求，从9月23日起：

　　凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

　　新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

　　南昌

　　据南昌市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》，南昌实行“限房价、竞地价”政策，对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅（含商住）项目，在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让（简称“三限房”）等政策。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

　　同时，除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。

　　南宁

　　根据南宁市房管局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，自9月22日起：

　　进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

　　严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。

　　通知自印发之日起执行,有效期五年。

　　长沙

　　根据长沙市住建委发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，9月23日起：：

　　1.在长沙市购买的商品房（含二手房），取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

　　2.长沙市个人家庭户和集体户个人，限购一套。

　　3.长沙市户籍（家庭为单位）有一套房的，需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。

　　4.外来户限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

　　5.此政策实施范围为全市（暂不含浏阳市、宁乡市）。

　　贵阳

　　贵阳也出台了相应楼市管控政策，加入限售阵营。

　　在这份名为《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》的文件当中，明确制定贵阳房地产市场下阶段将行措施，包括加强商品房销售管理、加强住宅用地供应统筹管理、加强住房公积金政策管理、购买新建商品住房3年内限制转让、加强二手房市场管理、加快培育和发展住房租赁市场等六大内容，这也意味着贵阳正式迎来“限售”时代。

　　西安

　　和其它城市发布限售措施不同，西安着眼于通过商品房价格申报控制房价。根据西安市物价局发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知》要求，自9月25日起：

　　商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

　　城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房（含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房）均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行，不列入申报范围。

　　商品住房价格实行价格公示制度，对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。

　　商品住房价格实行明码标价制度。

　　房地产开发企业不得有下列价格行为：

　　（一）不按规定明码标价；

　　（二）实际成交价格高于公示价格；

　　（三）经协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；（四）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量、操纵价格；（五）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，推动商品住房价格过高上涨；（六）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

　　石家庄

　　石家庄23日发布《加强房地产市场调控的补充意见》，意见指出，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房，本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易。

　　通知具体要求：

　　一、非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；自发文之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

　　二、本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。

　　本意见自发文之日起施行。

　　武汉

　　23日，武汉市房管局下发通知，进一步规范全市商品房预售管理，设置选房购房限制条件等5类行为将被认定为违规，相应开发商会面临暂停项目网签等严厉处罚。

　　通知中规定以下五类具体行为将受到惩罚：

　　一、在取得《商品房预售许可证》前，不得自行或委托第三方企业，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用。

　　二、在取得预售许可证10日内，应一次性公开全部准售房源，在销售现场醒目位置明码标价，“一套一标”，公示销售进度控制表，不得捂盘惜售或变相囤积房源。

　　三、在销售商品房时，不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

　　四、购房人使用住房公积金贷款购房，应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件，确保公平选择房源。

　　五、开发企业在销售商品住房时，应按照我市住房限购政策的相关要求，在网签备案系统进行购房资格核查。不得将购房人自行提供相关住房核查资料作为购房的前置条件。

　　调控措施取得成效

　　自从去年年底中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之后，各地频频出台房价调控措施，多管齐下，目前看来已经取得了初步成效。

　　9月18日，国家统计局公布的“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。

　　新华社记者近期在北京走访发现，部分二手房价格相比最高点已有近20%的下调空间，不少刚需群体观望情绪依然浓厚。

　　在上海，新房市场也出现降温现象。如9月开盘的某个项目，只有不足六分之一的房源成交。同时，新房市场的低迷也间接影响了二手房存量市场。

　　人民日报旗下《侠客岛》9月20日发表的文章称，9月12日，长沙市政府推出两批定向限价商品住房，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设正在计划中。首批房中，长沙市芙蓉区新桥小区三期推出1208套房屋，售价仅为4950元/平方米。有人考证，这一价格，不到周边地段二手房价格的一半。

　　《证券时报》指出，在一连串调控组合拳及“打补丁”的政策作用下，热点城市投机和投资性购房需求大为减少。其中，货币和信贷政策的持续收紧影响最大，而且这个因素短期内不会改变。从目前的大趋势来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”的调控思路不会改变，现有的限制性调控政策在长效机制建立之前不会放松，地方政府对土地财政和经济增长对房地产投资的依赖在逐步弱化，同时，热点城市土地供应有所增加，租赁住房和共有产权住房也在增加供应。在“控”和“供”双向持续发力下，房价再想大幅上涨比较困难。

　　楼市“史上”最严限售政策出台，房价真能降吗？

　　另据华尔街见闻消息，国庆之前的这个周末，楼市调控炸响“惊雷”——“史上最严”限售政策密集出台。

　　9月23日，重庆、南昌同一天发布限售政策，获得房产证后2年限售；西安发布新房调价需要申报的政策；石家庄更猛！直接限售5年，而之前保定新房限售期长达10年。很多省会城市没来得及跟进，不排除更多二线热点城市加大限售政策。

　　从7个城市新出调控政策的条款来看，大多针对新购房再上市作出限售，时间为2年至5年不等。通过延长新购房的限售期，严厉控制新购房再上市，精准打击“短炒”。另据了解，长沙市此次是23日凌晨发布新政，有关消息称，9月22日晚上突击开盘项目将一律严厉查处。

　　此前，中国央行已经表态，支持北上广深房贷利率上浮，房贷利率已经突破5%，而且进入上行通道。 面对新一轮“房贷利率上浮+新购房限售期延长”的双重巨压，中国楼市未来会走向何方？

　　“史上最严限售”密集出台

　　9月23日，石家庄发布《加强房地产市场调控的补充意见》。

　　该意见提出，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月，及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房；本市户籍居民家庭自发文之日起，新购住房（含新建商品住房和二手房），五年内不得上市交易。

　　据了解，上周五晚到次日凌晨，重庆、南昌、南宁、长沙先后发布楼市限售新政。

　　重庆和南昌要求，新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁限售两年针对二套及以上住房；长沙要求购房满三年方可交易；西安还发布了商品房价格调控通知。

　　贵阳市有关部门在22日发布楼市调控新政策，主要包括以下要点：

　　1）销售周期在36个月以上的区（县、市）要停止供应土地；36-18个月的，要减少供地；18-12个月的，维持正常供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地，并加快供地节奏；2）将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%；职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的，认定为三套或以上住房贷款，停止办理住房公积金贷款；3）即日起购买新建商品住房3年内限制转让。自2017年9月23日零时起，凡在我市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

　　“楼市速冻”效应加速扩散

　　北上广楼市在经历第一季度“疯狂”，第二季度调整之后，第三季度开始进入“速冻”。

　　特别值得注意的是，银行收紧房贷额度与提高房贷利率，进一步加速北上广楼市“速冻”。

　　各种迹象表明，北上广楼市“速冻”效应开始显现，8月愈发明显。紧要关头，9月19日，中国央行表态支持房贷利率上浮。这是关于房贷政策的最新动向，意味着房贷利率进入上行通道。

　　舆论认为，北上广“楼市速冻”之后，目前这种效应正在加速向省会城市扩散，意味中国房地产调控政策“严厉升级”。

　　“没有想到这么快，北上广的速冻效应开始向二线省会城市蔓延，新房限售期延长意味着冻结交易量，主要是为了遏制房价涨幅。至于速冻效果如何？监管部门或许仍在观察楼市的反应，然后才能制定新的调整政策，目前难以下定论。”9月23日，一位大型公募基金投研人士说。

　　今年以来，一系列楼市调控政策出台，一线城市大多无法购买，北上广楼市8月份交易量猛然“腰斩”。这种情况说明，一方面一线城市的第一步调控目标基本达到预期，已经出现量价齐跌的现象；另一方面，在这种情况下，7、8月份大量购房资金加速转移至二三线城市。

　　统计显示，8月份二线城市房价涨幅仍然较大，甚至出现暴涨的情况。因此，管理层再度赶在国庆长假之前的周末，加速出台新房限售等调控措施，进一步遏制“金九银十”的房价涨幅。

　　长沙市住建委有关负责人在接受媒体采访时表示，此次楼市调控政策“加码”的特点是，全面强化了住宅的“居住属性”，坚决抑制其“投资属性”。同时，强力保障刚需购房，精准调控投机行为和市场炒作。

　　该人士表示，受益于政策影响，下阶段长沙市场低端有住房保障、限价房托底，中端市场切实保障了刚性住房需求，高端市场则可充分满足改善及其他品质需求。同时，限售期限延长将直接影响市场走势预判，投机炒房需求寻求空间已十分艰难，市场看涨预期将明显改观，房价有望趋于稳定。

　　开发商继续“硬扛”

　　“七城限售”新政甫一发布，社会各界有关人士纷纷发表点评，引起海内外极大关注。

　　显然，长沙市住建委负责人的上述一番话意味着，“长沙房价有望趋于稳定”！

　　据了解，一位基金业投资人士第一时间发表了自己的点评：“不许买不许卖，干掉流动性，需求侧管理！短缺经济学才是中国经济的秘密……”

　　关键问题在于：限售期延长的意义到底在哪里? 有关人士指出，进入下半年以来，国家在楼市调控思路和逻辑上发生了改变，一改过去为了调控房价而调控，现在重点从“更加民生”的角度，期望解决所有人的住房问题。

　　以长沙为例，新购房限售期从2年延长到3年，无疑是调控政策在升级，表明当地政府稳定楼市的决心。另一方面而言，限售期延长能降低房屋的流动性，减少一次交易，就少一次加价机会，客观上减轻了对“刚需”群体的误伤。

　　除了对于炒房者、投资客的驱赶效应之外，普通购房者更关心的是，限售之后房价会不会有影响呢？或者说，会不会带来新一轮房价大跌？

　　有一种值得思考的观点认为，新政在一定程度上会影响购房者的心里预期，直接切断了短期投机者的后路。另外一方面，限购升级又把一部分人赶出楼市门外，丧失了购房资格，这意味着对于后来者更加有利。

　　目前而言，开发商仍在“硬扛”。中国央行货币政策从紧还会持续，至少到目前为止还看不到放松的可能性。如果持续下去再借不到钱，明年就有问题了，所以资金紧张可能在明年，那么有可能房地产投资和销售会出现更快速的下行。扛到什么时候呢？扛到资金不够的时候，也就是说开发商就得“降价”了。

　　更关键的是，在未来几年，不排除政府直接用限价措施继续调控房价，强制开发商降价。这种可能性究竟多大？业内人士认为，还得继续观察后市的走向。

　综合华尔街见闻、每日经济新闻综合新华社、侠客岛、证券时报等