房地产接下来怎么走,还是要听老板们的

什么时候我们太自以为是了,竟然以为那些身价上百亿千亿的老板,对房地产会因为当局者迷的缘故,而没有我们看得清楚。


  财富成都智库力荐(作者 向小田)本文是作者根据孙宏斌在亚布力论坛上的演讲结合自己多年对房地产的观察写的一篇文章,角度很独特。原文载于作者自己的公众号“向小田”,他无疑再次证明了自己段子手的本能。


  最近有一个思路一直想要分享给大家,就是如标题所说:中国房地产怎么走,房价怎么走,一定既不要去听各种专业人士(比如投行券商咨询公司)给你分析,也不要听财经媒体专家在网上各种文章,更不要听炒房团中介,你若要研究这个市场趋势,很简单,看那些开发商的老板们怎么讲就对了。

  作为一名投资者,过去几年经历了各种资本市场的变换,这一点经验是痛定思痛:什么时候我们太自以为是了,竟然以为那些身价上百亿千亿的老板,对房地产会因为当局者迷的缘故,而没有我们看得清楚。

  2014~2015年,地产股只有5~6倍市盈率。乐视网炒炒市值都能超过万科。那时候整个资本市场,几乎所有的券商地产首席喊的都是:房地产大周期的顶部,已经在2012年开始了,机会越来越少,大规模拿地尤其是在三四线城市拿地已经非常危险了。那时候我在银行,银行的专业判断也是,只给在一线城市的开发商融资,全资本市场看衰地产。

  在一些行业报告中,分析师们还预计,中国房地产靠资产负债表扩张的路径已经走完,现金流非常差,上市公司不能再融资也失去了造血功能。

  但是结果怎么样呢?让人大跌眼镜。二三四线在2015~2017年一顿暴涨,在一片不看好的呼声中房价翻番。几个开发商,好像完全没考虑市场风险,一门心思找钱拿地。比如恒大,2014年还借永续债拿地,风格之激进,让人看不懂。有的人还说人家资金链出问题了,其实是别人看到了机会,就算是借钱也要上。专业人士不仅没有看对,而且看的完全背道而驰,形成了两个极端。

  如果大家把2015年很多券商、咨询公司的报告拿出来看,就会发现不是一个公司如此看错,而是大面积的看错。投行咨询里面到处都是名校毕业、聪明绝顶的年轻人,为什么会看得如此之错。而那些开发商老板,我就不举例了大家都知道是哪些,一个一个没读过什么书,有的中学毕业有的大专毕业,但是却在资本市场最看淡的时候大举买地,完全不考虑所谓的风险因素,最终赚得盆满钵满,究竟是为什么会出现这么大的差异呢?

  我认为,感受市场最深的,还是那些拿自己的钱,尤其是大把的钱在市场里面博弈的。长期在一线,才能感知到水温,而看宏观、写报告,总是隔靴挠痒,所以会错。

  01

  所以读到这里,我们再来思考一个问题:中国房地产下半场会怎么走呢?正好有一个老板,而且是业内公认的杰出领袖、融创的孙宏斌最近在某个场合谈到了他的几个看法。如获至宝,我们必须赶紧来研究研究。

  孙宏斌首先讲了他认为中国房地产行业存在三个特点:

  1. 特别大。规模超过了2万亿美元(15万亿人民币),超过了全球的汽车行业;2. 在整合。盖房子卖房子是一个很简单的东西,没有技术含量。但是现在这个技术含量在上升,所以市场份额在变动。市场份额会往会”盖房子卖房子“的公司聚拢;3. 政策多。三天两头调控,几年一个周期,一会儿限购一会儿放开。大家不要跟着这些变动而动,要看长远,也要看脚下。

  规模特别大是什么意思呢?就是不管怎么样,你绕不过去,躲不过去。你怎么调整,这个行业都会存在,不会消失。这个行业里面的公司,天花板很高,完全可以做下去。一个启发就是,完全可以不考虑多元化发展,就一门心思专注做房地产,有得做就做,没得做就等。

  孙宏斌讲到,你看这个行业前几名的公司,过去几年,也是遇到了整个行业遇到一样的困难,为什么还是在这么大的几千亿的体量上还能保持30%、50%的增长,这就很能说明问题,不管在什么样的环境下,房地产这个行业里的头部公司,总是会抓住机会。

  新的启发就是,很多小公司调控一下就挂掉了,不是说行业不行,是这些公司不行。

  02

  机会在哪里,什么时候出现呢?

  孙宏斌透露了一个他判断机会的策略。“钱贵了以后,地一定便宜,钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱也便宜地也便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。”

  我们很多人写文章,说2016年为什么会出现这么多地王,认为是2015年下半年到2016年年初房价大涨,开发商看到了这个大涨才去拿的地王。其实这个观察的角度就错了。2016年是钱也便宜地也便宜(相对房价),所以才会出现这么多地王。这些地王要集中到2018来销售。2018年是什么情况呢?钱很贵,一线城市房价被限价了(房价便宜),这就很难受了。

  所以老孙讲,投资房地产有一种靠天吃饭的感觉,投下去几个月还看不到收成,要等两年才知道,这就是这个行业难的地方。

  关于未来,老孙讲:“谁也无法判断将来,这个行业不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄,如果政府不管的话,前年、去年一直涨,然后下到很低。现在政府在管,是让波动变窄,今后五年甚至十年里面都是在波动区间,在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市,环一线城市,都是我们投的地,我们没投的地方不算。这是这个行业的事。”

  启发来了,大家可以去看一下融创的年报,看看融创都在哪些城市拿地了。这些城市就是要“波动向上”的。透露,融创在62个城市有项目。

  老孙说,接下来,他要投的,几个方向,教育、旅游、文化娱乐、医疗养老,这些都是老百姓买好房子置好业之后的“美好需求”。美好生活其实很简单,就是保暖思……(他没讲了,说你们都懂的)说了这么多,对中国房地产未来的思考,都在文章里面了,对你有什么启发吗?不妨来谈谈。

  附上孙宏斌在2018年“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”的演讲实录:

  第一次来亚布力,我觉得印象特别深,就是他们说的我都听不懂。(台下大笑)今天上面讲的几个我都没有听懂,我就懂一句:用电脑配红娘。我们人生最大的乐趣就是找对象,要是电脑给配一个最合适的,那还不如死了呢。咱们说点能听懂的。

  什么叫房地产下半场?想改成哪个都行。改成AI的下半场都行,AI的下半场就是找对象,(台下笑)也是美好生活的一部分;互联网的下半场也是投资美好生活。我们这几年也做了投资,一个是投科技创新、投AI这些东西,一个就是消费升级。我们前几年要消费升级,从十九大以后,消费升级改成了美好生活了。

  为什么我还是写成“房地产下半场呢”?第一我们是房地产公司,主业是房地产,没有做好就没有钱,别说投什么。第二,这个是大家都懂的行业。今天我的发言第一点是想说说房地产是什么东西,第二点想说说什么是美好生活。为什么现在说投资美好生活,而不是去年,而不是五年前,而不是一开始?第三点是想说说,投资美好生活有多难。

  第一点说一下,房地产的上半场是什么概念呢?

  房地产行业有三个特点,第一个特点是规模其实是特别大。去年房地产的规模已经超过全球汽车产业。去年全球的汽车产业是2万亿美元,去年中国房地产的销售已经超过全球的汽车产业,因为中国的汽车行业占全球1/3,大概是四五万亿的销售,加起来全世界是2万亿美元的汽车,中国的房地产已经超过。

  这是一个巨大的市场,这是谁都不能放的市场。不管干什么,我刚才听了半天,在座的大部分都是做投资的多,即使做高科技,也是投高科技的多。如果光投高科技的话,这个公司是做不大的。做金融也是一样的,如果不给房地产钱的话,这个银行也不大。不管是银行还是基金也好,不配制50%以上的资金到房地产行业的话,这个规模一定大不了。这是我估计15万亿的行业,去年是将近13万亿到14万亿之间,这是这个行业的第一个特点。

  第二个特点是什么呢?这个行业在快速整合。很多人觉得房地产行业没有护城河,很容易,都是买地卖房子。其实护城河非常深,为什么呢?我一直说这个行业分成两块,一块是投资,一块是盖房子。投错了以后盖什么房子都亏钱,地买对了盖什么房子都挣钱,这是这个行业最难的。在座很多人做投资,投资本来挺难的,这个行业投资更难,因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾,中间隔了很多东西。

  很多人都装修过房子。你们买的房子都挺大的,但是想找个好的设计师基本上是不可能的。全世界好的设计师就那么多,小公司基本上是没有机会请到好设计师的。这些好设计师基本上都叫我们给占了。(台下笑)这其实也是一个护城河。很多朋友找我装修房子,他真想找好的设计师是找不到的。

  房地产的第二个特点,就是快速整合。小公司没法做,大公司其实也在快速整合。咱们可以看到,这些年这些公司增长都很快。我们前年的时候是1500亿,去年是3600亿,今年算一下就知道是多少(台下大笑)。

  正常的行业是前几名占的份额很大,其实汽车行业是非常难整合的行业,但是经过这一百年的整合,前四名已经占到45%的市场份额,前七八名占到百分之七八十市场份额。汽车行业挺难整合的,有很多的品牌,包括有欧美、德国、日本等等,这么多品牌已经这么高市场占有率。房地产这个行业,也在快速整合。

  第三个特点,这个行业政策特别多,老出政策。其实我一直说,我们做企业要看宏观,再就是要看微观,微观就是我们干的活,宏观就是很“宏”的观。其实我们大家看的都是中观,今天出什么政策了,谁当省长、中央委员了,其实不是太重要的,这是中观。中观的事不是最重要的。最重要的宏观,不管谁当官就要这样,如果不是这样就要调,再走两年碰到墙上就要调。如果把这个看明白,中观的事就不太重要了。

  这两年这个行业谁都知道,我们也承认,这个行业是周期性行业,跟宏观有关系,政策每年都在变。但是,这个行业前几名的公司,每年都大幅度增长,不光是我们,为什么?就是因为这些政策对我们来说,不管是干哪个行业、做什么,你管他什么政策,任何一个政策都能够变成一个你的优势,都能够变成对你好的,把坏事变成好事。这其实是一个特别难的事。任何时候都有好处,能够把政策变化变成好事,我觉得这个行业的特点。

  这个行业三个特点。第一是规模非常大。要把这个行业做好的话,这个行业的前十名将来都在世界五百强里面。第二是行业在快速整合。第三个特点是这个行业老在变、政策老在调,但是别看那个,调来调去把每个政策都变成好的地方。钱贵了以后,地一定便宜,钱便宜了以后,地一定又贵,也有钱又便宜地又便宜的时候,那就是2016年,这个时候一定要抓住机会。不管是什么政策,你要把它变成你的优势的地方,我觉得这是三个特点。

  大家都在买房子、买股票。因为谁也无法判断将来,这个行业不存在大幅度上涨的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波动的。政府的干预只能让波动显得窄,如果政府不管话,前年、去年一直涨,然后下到很低。现在政府在管,是让波动变窄,今后五年甚至十年里面都是在波动区间,在波动向上。当然每个城市不太一样。我说的都是一二线城市、环一线城市,都是我们投的地,我们没投的地方不算。这是这个行业的事。

  这个行业这几年确实发展非常好,现金流也挺好的。这个行业今后几年,尤其是对大公司来说,还在快速整合市场份额,还会快速增长的,所以这是对这个行业的判断,这是第一。

  第二,我们这几年一直在投资消费升级。消费升级、美好生活是什么呢?美好生活,也就是我一直说的饱暖思……美好生活。(台下笑)有房子、有车了,吃饱了穿暖了,然后你就想着干嘛呢?比如旅游那些事。(台下笑)美好生活就是这些东西,下一步就是文化旅游,文旅是一大块,以及休闲、养老、教育,这些东西是下一步我们要投的。这是什么叫消费升级、美好生活?美好生活是什么呢?他们的说了你也不懂,我们的不说你也懂。

  为什么现在要投美好生活呢?就是因为现在人都有钱了。我自己觉得,中国一开始有财富的时候是2008年以后。2008年四万亿以后,很多企业有钱了。然后是这几年,房地产行业是2015年、2016年以后,老百姓收入也多了。如果按照平均收入的话,还是升级不了,全中国的老百姓去年一年在美好生活上花了多少钱呢?平均不到2000块钱。所以我说中国不能平均,一平均就什么都干不了了,还AI什么啊?(台下笑)一平均都吃不了饭。

  中国中产阶级这些人起来了,尤其在座的这些人,还有你们周围员工这些人,你到了这个时候了。我在1985年第一次去海南,从北京坐飞机到广州普通舱是146,头等舱190块钱,我们到海南,住在蓝天大酒店75块钱一晚上,后来我说这酒店肯定要倒闭的,那时候我工资97块钱。我一个月工资才能住一晚上,所以我说,这样的酒店肯定要倒闭的。现在,过年的时候1万块钱一间了,我那天走的时候把拖鞋带上了。(台下大笑)我就想说,投资美好生活是到那个时候了。什么时候呢?就是这时候。比如说电影。汶川地震那一年的时候,中国电影市场一年就是30亿,现在五六百亿,现在一部电影都大几十亿了。现在是有钱了。以前谁去电影院看,买张碟才5块钱,去电影院是10块钱,现在谁还买碟啊?为什么呢?就是因为钱多了。现在100块钱看电影,是最便宜的消费,然后再吃饭就是一千块钱。其他什么事一千块钱能搞定?搞不定,只有连看电影带吃饭、洗脚,就正好是一千块钱能搞定的,这就是你有钱了,不在乎花几百块钱去看电影了,看电影变成了最便宜的事。

  我觉得,投资美好生活到时候了。中国第一批投资挣钱的,都是投的衣食住行,卖衣服的,吃的,都赚钱了,包括房地产的都赚钱了。第二轮就是互联网,加上房地产。第三波就是美好生活,不管是AI还是什么。AI不给美好生活提供什么的话,是挣不了钱的。AI如果不装在汽车上,不装在客厅里面,是挣不了钱的,那就是第一步。

  再说一下,美好生活的投资为什么很难呢?难在哪儿呢?我们现在跟万达合作做文旅,以及医养这个东西,门槛特别高,随便旅游的东西一投就是一百亿以上。现在万达这些项目做完之后,大概手上会持有2000亿文化旅游的物业,随便一个项目投资都得到100亿以上、200亿,像哈尔滨万达酒店群、万达Mall、秀场加起来一百几十个亿,像青岛持有物业是两百多亿。随便一个投资是一两百亿,一两百亿以上的,门槛很高。

  第二个门槛高,是回报率很低,可能是1%或0.5%,或者是做平。万达城现在开业了四家,有哈尔滨、南昌、合肥等,今年目标是做平,明年会挣点钱。如果有200亿投这些东西,回报率很低,投这些东西有必要吗?因为很大、回报率很低,所以门槛很高。这个行业有什么好处呢?因为门槛高,因为汇报低,所以供应量就少,高端文化旅游的东西会非常少。这个东西会越来越好,今年是平了,明年1%,后年2%,做过十年就20%了。

  中国零售总额增加10%,商业面积增加50%,肯定是有赔钱的。商业有的东西做好以后挣钱,这个东西会越来越好,因为门槛高,包括医养结合也要投很多钱,只有保险公司才能投得起。保险公司都不是他们的钱,都是我们的钱。(台下笑)投了以后,就投出门槛来,这个门槛就非常高。

  包括文化娱乐也是一样的,文化娱乐也是非常高的门槛。比如视频网站,BAT一年亏200亿。视频网站一年亏200亿。中国一年拍800部电影,在电影院放的不到300部,有500部拍完就放在哪儿了,这个行业挣钱的很少。你需要投好多钱,然后你就亏了,或者就投出来了,所以需要投很多钱。像精彩的我还没说呢,像乐视那个。(台下笑)这个行业消费升级也好、美好生活也好,我们投资不是谁都能投的。这个东西门槛很高的,但是坚持下来优势就会非常明显了,这是我想说的,(乐视)那个我就不说了。(台下笑)
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