财富成都智库力荐（来源 新财富）尽管诸多媒体和新闻，一直在对三四线的房价泼冷水，可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体，买房，怕跌，不买房，怕还涨。

　　来源:猫叔聊地产(ID:maoshuhouse)

　　作者:感冒的猫叔

　　我们知道一个常识：如果一个城市长期人口净流出，库存过高，那么房价是涨不起来的。

　　所以，很多朋友提起三四线的楼市，一脸不屑。

　　“三四线房产，给我我都不要。”

　　“即使现在涨了，今后一定大跌。”

　　“三四线库存多得要炸掉，没前途。”

　　然而事实真的是这样吗？

　　从2016年以来，三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势——温州、金华、荆州、嵊州……为啥不被看好的三四线都在大涨？

　　01

　　唱衰三四线的起因

　　唱衰三四线楼市的论调大概什么时候产生的呢？大概在2011年。

　　08年四万亿政策出台，全国出现了从小县城到一线大城市的房价普遍上涨的行情。面对疯狂的牛市，开发商们大举拿地，丝毫不考虑三四线城市的根本不需要太多房子。后来，从10年开始，楼市进入全国调控的阶段，同一时期，从小城市到大城市，调控不断加码。

　　后来任志强站出来说，每一轮调控对三四线伤害是最大的。因为房价是有传导性的，一线城市上涨以后，可能要到三个月左右才传导到二线城市，然后再用一个季度左右传导到三四线。

　　每一次调控的时候，都是因为一二线城市价格很高，三四线城市还没开始涨就调控，所以房价下跌；等下一次再涨上来的时候，三四线城市刚开始涨的时候又掉了，所以三四线城市每次想往上走的时候就要被调控。

　　所以三四线进入一个长期被打击的情况。而房企们明显对政策产生了误判，看到一二线楼市限购限贷日益严格，迫不及待去三四线拿地，结果三四线楼市库存越来越高，房子越来越卖不出去。

　　典型的例子就是大本营在惠州的光耀地产，在2010、2011年高速扩张时期，拿下惠东莞、佛山、湛江、汕尾、临沂、威海，大多是三四线城市的地块，遭遇资金链断裂危机，破产跑路。

　　2012年的时候，三四线楼市危机的新闻几乎到了铺天盖地的地步。也就是那个时候，三四线普遍给人一种“处处铺满地雷”的感觉。

　　比如传闻，南通去库存要15年。

　　贵阳库存要消化4年。

　　同属三四线城市的唐山、烟台、营口库存扎堆，要成为鬼城。

　　最热的新闻是，看热闹不嫌事大的易居，2012年搞出一个中国城市房地产市场风险排行榜——在参与测评的287个城市中，房地产风险较高的城市主要集中在西北的四线城市，风险度前50强几乎都被三四线城市占据。

　　易居的排行榜，几乎成为大众集体不看好三四线的佐证。也是从那个时候起，关于三四线楼市的风险讨论，几乎就从来没停止过。

　　当时的唱衰气氛，比起现在有过之无不及。

　　02

　　三四线房价上涨的本质

　　如同一个体质孱弱的人，每当准备好姿势起跑，就要被障碍物绊倒一样。绊倒的次数多了，再站起来也是困难的。

　　2013年楼市放松调控以后，房价上涨的主角城市是一线和沿海地区，三四线城市一蹶不振，甚至温州、鄂尔多斯等地房价大跌。

　　以往每当调控政策松绑后，全国房价都会陆续上涨。而一二线和三四线房价出现如此巨大的分化，这是10多年来没有过的现象。

　　此时，一些三四线政府的财政就要支撑不住，几乎是灯尽油枯的状态。

　　08年金融危机以来，地方投融资平台和地方政府债务规模迅速扩张。土地好卖的年代，房地产的钱太好赚，所以地方政府往往忽视了实体经济的发展。

　　如今，三四线土地卖不出去，库存高企，房地产由赚钱的机器变成负债地雷的时候，一些三四线城市连平衡债务的收入都没了。去库存，成为迫在眉睫的事情。

　　而孱弱的三四线楼市，由于先前被打压过狠，必须要有一个“强刺激”，才能激发活力。

　　这个强刺激，就是棚改货币化安置。

　　而棚改货币化的实质，是一次非常精妙的杠杆转移。

　　由央妈借钱给地方政府，地方政府把钱补贴给拆迁户，拆迁户拿着钱去找开发商买房，开发商高价拍地把钱交到地方政府手上。地方政府再把卖地的钱给央妈还债。

　　所以，整个链条你看懂了吗？央妈借的钱还回来了，地方政府的债务解套了，开发商去库存了，拆迁户还多了N套房。这是多方共赢啊。

　　但事实有这么简单就好了。

　　棚改货币化，只是三四线购房者的第一轮杠杆。是起手式。

　　真正的大规模杠杆，来源于因为房价上涨不得不及时买房的人。这群人，使用了按揭和公积金买房，用未来20-30年的财富慢慢偿还。

　　兴业地产给出了这样一组数据： 2016年，估算全国三四线销售总金额是4.72万亿。其中，居民自有资金仅1.25万亿。3.47万亿就是货币加的杠杆，比例高达74%。

　　而2016年，国家开发银行全年发放棚改货币化安置贷款是5435亿元。用于购房资金的大约是4348亿元。

　　也就是说，2016年三四线的楼市，是用0.43万亿棚改货币撬动了4.72万亿的销售额。这一波操作，相比08年的大水漫灌，不知高明到哪里去了。

　　03　　判断房价回落的粗暴指标

　　8月份以来，越来越多的三四线城市收紧棚改货币化。

　　比如长春，新启动的棚改项目取消货币化安置购房奖励。

　　呼和浩特停止房地产去库存。

　　这两个城市，是18年以来房价上涨幅度较大的城市，而且货币化安置比例都很高。2016年以来，呼和浩特共安置30000多棚改户，其中约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安置，而长春提出对棚改户的货币化安置比例不低于５０％，6个月内买房还有房屋评估金额１０％的购房奖励。

　　看到新闻后，越来越多媒体发声，认为三四线城市的房价马上就要跌了。但我希望三四线的朋友们，还是多去实地考察自己所在地区的情况。

　　因为三四线城市的基数实在是太大了。如果按照地级城市统计，那么三四线有260个以上，如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上；最后再算上县城，有2000个以上。

　　三四线棚改的势能，就像一辆载重很大的巨型卡车，停止去库存、减少棚改货币化，相当于减速，但是不可能立刻刹车，还需要一段时间的惯性前行。即使颁布政策，传导到市场，也大概需要半年左右的时间。

　　那么三四线的房价到底什么时候结束上涨呢?

　　小县城的棚改，是房价上涨的最后一棒。

　　比如，18年房价依然在上行的泰安、烟台、威海，周边区县涨价幅度反而比县城还大。拿了拆迁款的乡亲们更喜欢进城买房。

　　给大家一个粗暴的参考方式，看看县城的迁拆户有没有买房。

　　如果县城买房的拆迁户越来越少，那么说明楼市即将进入盘整期。这个时候哪怕是刚需都要谨慎进入了。

　　04　　真诚的建议

　　之前，我写过一篇文章：复盘本轮上涨：一线看货币，二线看预期，三四线看国运！

　　由于大部分三四线基本面差，人口净流出，只有经过外界的强刺激，才能激发活力，推动房价上涨。

　　所以，随着棚改政策的进一步收紧，本轮三四线大涨过后，会迎来一段相对低迷的时期，这个时期至少需要3-5年。长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。

　　如果是打算在三四线置业还没行动的人，即使踏空了，也不必太担心。拆迁户的购买需求没有了，市场上的成交量必然减少，所以静静等待房价回调。有多套房的人，能置换到高能级的城市，就尽快置换。

　　另外也不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。

　　因为，以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。2030年，中国会迎来3亿新市民。未来的新市民，包括通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式向城市融入的新居民群体。

　　这些新市民，都去大城市是不可能的。围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线，将承担卫星城的引流角色。

　　至于年轻人，与其着急买房子，不如想想如何去大城市提高自己的赚钱能力。

　　不是卫星城的三四线的房产很难变现，所以不建议牺牲父母半辈子的积蓄买老家的房子（一二线房子可以）。对父母来说，未来的养老资金才是最宝贵的。没有必要把父母节约的钱浪费在房子上，尽量让他们安度晚年才是最重要的。

　　最后给在大城市漂泊的年轻人说一句：即使买不上一二线的房产，大城市周边的三四线也绝对是有能力够得上的。截止到2030年，我们至少还有12年的城镇化红利期。

　　请不要气馁，鼓起袖子加油干！

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