叶檀财经:楼市这样三分天下?

股市红红火火,楼市冷冷清清!
  财富成都热点关注:叶檀财经日前推出头条文章《比房地产税还重要!楼市 即将三分天下!》

  股市红红火火,楼市冷冷清清!

  最近,股市重磅接踵而至,让人目不暇接,流连忘返,而楼市就冷冷清清,凄凄惨惨戚戚。

  乍暖还寒时候,有消息,怕,没消息,慌,进退维谷,当真尴尬。

  不过,正所谓不鸣则已一鸣惊人,楼市只要有动静,绝对是大新闻。

  6月19日,在“2019中国房地产经纪年会”上,中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃,给楼市投下一记震撼弹!

  大局已定!楼市未来三分天下!

  据新浪财经,在杜鹃会长的讲话中,除了稳房价稳预期等相对常见的用语以外,最重要的一句话是:今年特别要推动《住房租赁条例》的立法。

  这句话,自打被媒体报道出来,就炸了锅,持续引发热议。

  啊?难道专门针对租赁市场的权威立法,这么快就要来了?

  实际上,今年5月11日,在《国务院2019年立法工作计划》里,拟制定、修订的行政法规第13条,明确住房城乡建设部是要起草住房租赁条例。

  注意这里是起草,而媒体现在探讨的重点是今年有可能推出《住房租赁条例》。

  媒体的理解可能有些偏差,但不能掩盖一点就是,住房租赁条例,已经按下了快进键,离推出不远了!

  一个住房租赁条例,真的有那么大影响吗?

  当然!

  2015年,租购并举,租购同权等概念提出之后,中国楼市的的顶层设计已经从1998年以来的商品房一元市场主体,大跨步朝着:商品房——共有产权房——租赁住房,三位一体过渡。

  也就是说,楼市未来三分天下。

  这么设计的初衷,也好理解,年轻人,资金不太雄厚的,没有置业需求的走租赁线;想置业,但资金相对匮乏的,走共有产权;经济实力足够,对房产需求强烈的走商品房市场。

  需求逐级而上,自然分层,避免扎堆买房,你好我好大家好。

  楼市三分天下,租赁市场这一份,尤其重要。

  怎么讲?

  据智研咨询的数据,2019年中国租房人口已经超过2亿!

  这2亿人绝大多数集中在一二线城市,且以年轻人为主。

  6月25日,权威媒体新华网发布《中国青年租住生活蓝皮书》,里面的信息非常劲爆!

  蓝皮书显示,超过5成95后,可以租房结婚,而非买房结婚。

  从年龄结构看,现在25到29岁,最适婚人群,不房结婚,租房结婚的人群比例是最高的,占比竟然接近7成!

  不房结婚,租房结婚,意味着什么?

  租房已经不仅仅是满足最初级的居住需求,而是成为当前年轻人的一种生活方式。

  所谓此消彼长,更多人选择租房,无疑对商品房市场是一个制约。

  还是这份蓝皮书,另一个重要信息是,在过去三年里,租住时间在5到8年,以及8年时间以上的人群占比正在迅速提高,2018年到2019年度已经占到11%。

  长期租赁,占比越来越高,同样证明,租住,而非买房,确实是一种生活方式和生活理念转变的结果!
  再往长远看,参照发达国家的发展历程,城镇化率越高,往往租住比例也越高。

  举例来说,德国城镇化率75.5%,德国人的租住比例为55%;美国城镇化率为超过80%,美国人选择租房,而非买房的比例同样高达37%。

  结构看,中国现在已经有超过40个城市城镇化率超过70%,有24个城市城镇化率已经可以和发达国家看齐。

  这部分城市,比照发达国家经验,未来租房人群比例会越来越高。

  整体看,《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示,2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

  和发达国家城镇化率75%的水平相比,还有15%的上升空间。

  15%空间很足,但,可能不会像过往那样,单纯以买房来解决问题,预计通过租赁解决问题的占比可能会远超预期。

  发改委今年4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》)中明确的,未来中国城市发展会是城市圈,大城市为主导,各大城市要放开落户限制。

  6月17日,发改委再次明确:允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

  也就是说,未来,租房落户,提高城镇化率,将成为一股新的力量!

  租购同权,从落户做起!

  租赁崛起!大势不可违!

  说得好,不如做得好。

  一二线城市为了租赁崛起,真心劳心劳力!

  2017年7月,上海市住房发展“十三五”规划里,明确:“十三五”期间,新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右;租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

  170万新增供应住房里,有70万是租赁住房,占绝对多数。

  2018年8月,深圳市政府二次“房改”《意见》出炉,明确规定2035年前新增建设170万套住房,其中商品住房70万套,比例只占40%。

  剩下60%,以公租房等保障性住房为主。

  供地方面,确保公共租赁住房用地比例不低于20%。

  2018年9月,《北京城市总体规划(2016年-2035年)》明确提出,未来五年新供各类住房中租赁将占30%,建立购租并举的住房体系,引导居民形式先租后买的梯次消费模式。

  同时要研究扩大租赁住房赋权,公共租赁住房向非京籍人口放开。

  今年6月13日,《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案,在住房保障供应方面,《草案》提出,到2035年新增城镇住房200万套以上,租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

  除了四个一线城市,二线城市们其实也在偷偷发力。

  看看专门用于租赁的土地供应。杭州的规划面积仅次于上海,比北京广州还多。武汉、天津、西安、南京等地租赁市场土地供应的情况下同样不少。

  各大城市才租赁市场发力,目的不仅仅在于满足居住需求,打破楼市信仰,可能更为重要。

  楼市里有一个重要的估值指标叫租售比,或者租金收益率。

  这个比值在很多人来看好像一个笑话,但其实如果认真的看待这个比值,还是有一定意义。

  据上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》,显示,中国城市的租金收益率普遍低于4%,近半壁江山低于2%。厦门仅仅1.2%。

  1.2%意味这什么? 83年收回本金!

  国际主要城市的租金收益率普遍在4%以前,也就是25年回本。

  静态地看房价和租金,中国明显高估,但如果放在时空环境里,数字体现出来地高估可能也就可以理解了。

  过往20年,中国楼市长期处于牛市,基本没怎么跌过,这其实给楼市营造了一种投资信仰。

  信仰的力量很强大。

  2006年东北财经大学梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现,人的预期是推动中国房价上涨的最重要动力。在中国,人们预期房价上涨1%,最终房价就会上涨0.8%。

  也就是说,对房价上涨的预期,甚至比实际购买行为可能还重要。

  就像股市里,长期看涨的大消费,估值也一直是高高在上。为什么?真的是大消费类的股票每年都高增长吗?

  当然不是,卖酱酒的估值长期在40倍,靠的不是高成长,而是“高信仰”!
  6月13日,在陆家嘴论坛上,郭树清说:凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

  现在讲究住房不炒。不炒,不能说跌,但如果房价长期稳定,买房作为投资行为,看不到超额收益,早晚,楼市投资信仰会消失殆尽!

  那么最终,就可能会有更多的人,转而选择更现实,更经济,更划算的方式,以租代住。

  所以,一方面住房不炒,抑制楼市投资;一方面,做大股市等资本市场,替代楼市投资;第三方面,做强租赁,承接住房需求。

  三板斧下来,商品房背后的两套逻辑:投资和居住,都被化解于无形之中,分流到股市和租赁市场之中。

  对了,还有一点不要忘记!

  以前专门撰文,土地管理法即将大修,最重要的一点就是征地制度改革。

  集体建设用地不经过国有直接入市。

  入市去哪里?

  最重要的终端恰恰就是租赁用地。

  换言之,租赁市场,还承担着给农民创收,让土地“变现”通途。

  未来楼市,三大立法可能最为关键!

  一曰:土地管理法,为农民土地松绑,短期主打集体用地转租赁等商业用地;二曰:住房租赁条例,规范租赁市场,给租赁市场确立地位;三曰:房地产税,控房价,调收入是最终目的。

  三大立法,两个涉及租房,一个涉及买房,两个利好租房,一个利空买房,孰重孰轻,不用多言。

  楼市三分天下,租赁这一份,兹事体大,势不可挡!

  
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