财富成都智库力荐：一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场造成最大影响的，就是规范文娱行业税收秩序、互联网金融整顿和联合办公收缩。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　记   者丨宋兴国 北京报道

　　　“我好久没遇到风水先生了。”

　　7月初，在北京国贸CBD商圈某写字楼，某房产经纪公司的租售人员黄明（化名）告诉21世纪经济报道记者。黄明有三年多的写字楼租赁从业经历，主要业务范围在国贸CBD商圈，他的客户主要是办公需求在300平方米以下的中小企业和创业公司。

　　黄明告诉记者，2017年高峰的时候，他几乎每天都要带看一到两次，而当时几乎每个月，他都能遇到带着风水先生来看楼的企业主，“我那时候挺讨厌这些先生的，格局，朝向，装潢，好像不挑点毛病就不好意思收钱，谈坏了我不少单子。”

　　情况从2018年下半年开始逐渐发生了变化，北京和部分一线城市的产业地产开始表现低迷，部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降。

　　黄明对此感受颇深，“带看少了不少，一天最多一次，偶尔会带看两次。租金也差不多从接近7元／平方米/天降到了报价6元出头，成交价则往往不到6元。”在入住率上，黄明告诉记者，他常带看的几栋楼，2017年、2018年的入住率能有8成，现在差不多7成左右。

　　实际上，一些一线城市，写字楼空置率提升的现象已经出现，未来是会演变成结构调整为主、与逆城市化潮流相结合的写字楼“去中心化”，还是任由高成本持续“挤出”中小企业？两个不同的方向，考验着市场管理者的决策能力和勇气。

　　一线城市写字楼空置率上升

　　国贸CBD商圈被认为是北京传媒、文化和综合服务业产业的聚集地。由于浓厚的商业氛围、发达的交通和附近相对年轻的居住人群，这里过去几年集聚了大量顺应“风口”的创业企业。其中，互联网金融企业曾是这里的主角，租户成交面积占比一度超过30%。

　　大潮退去，裸泳者逐渐现身。

　　记者在黄明带看的过程中看到，不少企业早已人去楼空，门口贴着“招租”字条的办公室里，不乏培训、健身等曾经的风口行业。

　　其中一栋写字楼的20层，曾有三家分别是艺术、留学和幼教的教育培训扎堆聚集，而现在只有一家留学机构尚在运营。而在楼上，一家健身私教工作室，也已贴出了“招租”字条。

　　不仅是北京，在创业氛围更加浓厚的深圳，类似的情况同样存在。

　　“（这一层）除了我们和一家食品公司，剩下的公司全换了”，深圳一家直播公司的高层小宇（化名）告诉记者。小宇所在的公司旗下有超过一千名主播，主要在陌陌直播等平台直播。

　　2017年11月，小宇的公司租驻进入福田区的某商业、办公综合体，大约600平方米的办公室，算上物业费的租金在每个月13万左右。小宇介绍，当时他们所在的楼层有七个单元，除他们外入驻有四家公司，分别是一家私募机构、一家小额贷款公司、一家做食品的和一家主营业务是排队等位、餐位预订的创业公司。

　　其中小宇印象最深的是那家小额贷款公司，2019年春节前尚正常办公，节前还贴出了放假通知，节后就不知所踪。

　　对此，一位长期观察北京写字楼市场的分析人士认为，在金融去杠杆、互联网泡沫等因素影响下，从2018年下半年到现在，对一线城市写字楼市场造成最大影响的，就是规范文娱行业税收秩序、互联网金融整顿和联合办公收缩。

　　其中，联合办公企业的发展，尽管相比前两者受关注度不高，但对写字楼市场也有较大影响。

　　此前，被戏称为“二房东”的联合办公企业，曾被视作写字楼和产业园区空置救星，大量进驻北京的乙级写字楼、创意园区和改建厂房。但很快陷入互联网企业抢规模的“烧钱魔咒”，经历了短暂的高速膨胀期后，从2018年开始，行业关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出。

　　以北京为例，写字楼市场监测机构“楼库办法”的数据显示，受联合办公退租影响，丽泽商圈空置面积从去年四季度的24%，大幅上升至今年一季度的33.1%。

　　而从整体数据来看，高力国际近期发布的数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%，去年同期的这一数字为13.6%。今年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值。

　　世邦魏理仕的一份数据则显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比上升至18.0%，创下近十年新高。

　　产业地产困境

　　6月26日，在全联房地产商会写字楼分会主办的第11届中国产业园商务区发展论坛上，有来自开发商的演讲者喊出了“北京产业地产已死”的口号。

　　一般认为，产业地产是以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、研发基地等为开发对象的产业形式。从办公属性来讲，又可分为以写字楼为代表的标准化办公产品，和以产业园为代表的非标准化办公产品。

　　是什么让从业者喊出了如此悲观的口号？上述分析人士用“政策收紧、供需失衡”，来向21世纪经济报道形容北京产业地产当前的困境。

　　其中的政策持续收紧，上述人士指出，涵盖了产业地产的商业、办公、研发、工业等各个分支。

　　一是北京市2017年3月推出的“限商”政策，对商业、办公类项目限购限售。据统计，政策发布后的21个月，北京商办网签6002套，环比暴跌94%。

　　二是2019年5月，北京市再在研发、工业项目领域发文，要求建设单位不得分割销售研发、工业项目，产业地产迎来全面“持有时代”。

　　不过，由于与经济发展形势密切相关，写字楼市场在供需层面的变化更为受人关注。

　　其中，供给持续增加，被认为是部分地区空置率上升的重要原因。机构数据显示，2008年中国甲级写字楼存量1000万平方米，2018年的存量则达到6100万平方米。根据预测，下一个五年，平均新增存量将达到670万平方米/每年。

　　而在需求侧，一些观点认为，在北京等一线城市，由于各种原因导致的高地价、高租金、高成本所带来的“挤出”效应，已经严重影响了小微企业和创业企业的发展。叠加短期经济形势的因素，共同造成了需求乏力的局面。

　　有北京高档写字楼的招商负责人告诉21世纪经济报道，这类现象，既是“挤出”，其实也是“挤泡沫”，她所在项目已经不再对联合办公和P2P企业招租。

　　这位负责人表示，随着北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢至非核心商圈以及乙级写字楼的趋势，或还将持续。

　　小企业“外溢”

　　但并不是所有人都如此悲观。

　　也有一种观点认为，“挤出”并不意味着死亡，反而是一线城市的产业地产，甚至城市“去中心化”的契机。

　　这种观点认为一线城市仍然是创业环境最好，氛围最为浓厚的地区。以北京为例，官方数据显示，2018年，北京全市国家高新技术企业达到2.5万家、增长25%，平均每天新设创新型企业199家。

　　21世纪经济报道记者则观察到，随着我国城市发展模式的进一步转变，在一线城市，产业发展正在寻找各种新的空间载体。

　　工厂改造是一类主要途径。小宇告诉记者，他的一家竞争对手，就在2018年搬去了一个厂房改造的办公空间，不仅空间充裕，价格低廉，甚至有余力在第二层布置了大量的直播间，让主播们可以不用在家直播。

　　北京一家闲置农庄共享平台的创始人钟鹊飞告诉21世纪经济报道记者，北京允许闲置农村宅基地出租后，她的平台已经为多家艺术工作室、教育培训机构解决了画室、夏令营基地的场所租赁需求。

　　“城市的消费需求正在前所未有地细分，定制化、小型化的空间需求开始不断崛起。传统的空间载体要么难以满足，要么太贵，这是我们的机会”，钟鹊飞表示。但她同时告诉记者，由于土地利用性质的问题，类似的合作在合规性上存在问题。她希望未来政策可以更好地解决农村土地入市的问题。

　　一家商业地产五大代理行的高级董事在接受21世纪经济报道记者采访时表示，北京、上海的办公市场是非常成熟的，完全是供求关系在决定售价和租金，“租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素”，在一线城市小企业开始外溢的过程中，由于市中心的建设用地指标不断压缩，一些核心区域的竞争可能会更加激烈。

　　　　房租连跌半年，还不许涨价，这群人的日子不好过了……
　　　　作者:孙不熟

　　这两天，大城市房东的心情可能不太好。

　　一方面，北京、深圳等城市出台措施，严控租金上涨，“稳房租”成为当下楼市调控一道新的风景线。

　　另一方面，来自易居研究院的数据显示，50个典型城市的租金水平已连续两个季度下跌，其中三线城市房租下跌最明显。

　　01

　　北京、深圳纷纷稳房租

　　北京近日印发了新版租房合同示范文本，其中明确：未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

　　这意味着，北京的房东们不得任性涨租，租客的权益进一步得到保障。

　　深圳近日也发文《关于规范租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，里面提到这样几点：

　　个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，在2023年底前实行零税率。

　　个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理签约，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。

　　这意味着，以后在深圳租房都有政府指导价了，而且还得到政府租赁平台上网签，如果租金高于政府指导价或者不网签，就要征税，而且还要追溯过往税款。

　　这可能是国内首个对租金制定“指导价”的大城市，其他城市会否效仿，还不得而知。

　　但作为一个标杆城市，深圳传递的政策信号不可谓不明晰、不可谓不严厉，那就是“稳房租”已关乎大局、刻不容缓。

　　02

　　租金连续两个季度下跌

　　一方面是租金不许涨，另一方面是租赁市场萎靡不振。数据显示，50个典型城市的租金已连续两个季度下跌，房东们的收租梦不太安稳。

　　根据易居研究院和城市房产网，50个典型城市租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%，创近三年新低。

　　租金收益率连连下降的原因有两个，一是房价上涨，二是租金下跌。

　　二季度，部分城市房地产市场延续了一波“小阳春”行情，50城房价环比上涨1%，同比上涨7%，而租金同比却下降1%，租金上涨不仅没有跟上房价上涨，还下跌了，租售比下跌也就不奇怪了。

　　根据易居研究院的分析，租金之所以连续下跌，一方面是供应加大，随着开发商“去库存”的完成，市场上的空置房屋大幅度增加，加大了租赁市场的供应。再加上政府大力支持租赁市场，有相当数量的租赁住房供给进入市场，同样增加了供给。

　　另一方面也有高房价对日常消费的挤压效应，居民的诸多消费都出现下滑，租赁只是其中一环。

　　值得注意的是，在租赁市场不振的大背景下，中国城市进一步出现了分化：一线城市虽然租金收益率不高，但租赁市场抗击打能力最强，二线城市次之，三线城市虽然租金收益率略高，但租赁行情受大环境的干扰较大，租金下滑比较很明显。

　　2019年二季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比降低4%，同比降低3%，环比与同比跌幅均扩大。

　　31个二线城市平均租金收益率为2.4%，环比下降2%，同比下降9%，环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

　　15个三线城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降12%，环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。

　　03

　　这些城市的房价透支最严重

　　以下是50个典型城市最新的租金收益率数据：

　　数据显示，租金收益率最高的五个城市分别为乌鲁木齐（3.6%）、韶关（3.6%）、西宁（3.4％）、银川（3.2%）、哈尔滨 （3.2%）。

　　可以看到，这几个城市主要来自西北、东北的弱二线城市和三线城市，其租售比之所以相对高，主要还是房价低。到这类城市的好地段买套房子收租，也许不错，但投资价值不大，毕竟投资主要是看房价上涨，而不是当收租公。

　　租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门（1.2%）、深圳（1.5%）、三亚（1.5%）、福州（1.8%）、青岛（1.9%）。

　　应该说，这几个城市都不差，一个省会城市，三个计划单列市，一个全国性旅游城市。

　　深圳、厦门、青岛的房价一直都是区域领头羊，但租金并没有明显高出同类城市，所以租售比一直较低。说明这三个城市的投资氛围非常浓厚，房价透支也很明显。当然，到这几个城市买房的，主要是赌房价上涨，对租金的兴趣不大。

　　四个一线城市的租金收益率分别为北京（1.8%）、上海（1.8%）、广州（1.6%）、深圳（1.5%）。

　　老实说，比起厦门、石家庄，四个一线城市的租售比不算太低，因为一线城市的外来人口多、商务需求大，虽然房价高，但房屋的租赁价值也高。假以时日，一线城市的租金还是跟得上房价的涨幅。但那些人口增长不明显、商务需求不够大的城市，租金是否跟得上房价涨幅，要打一个很大的问号。

　　其实，相比国际上的同类大城市，北上广深的租售比还有很大的调整空间。

　　根据Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看，伦敦3.1%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6%左右。

　　市场经济是一个无差别的指挥棒，相信北上广深的租售比一定会和国际大都会接轨，那么问题来了：到底是房价下跌还是租金上涨？

　　格局目前的调控逻辑，房价大幅下跌和大幅上涨的可能性都不大，最有可能的情况还是租金上涨，但这会是一个相当长期的过程，因为租房不像买房那样容易加杠杆，炒作房租的收益率极低，租金上涨一定是个缓慢的过程。

　　正是因为租金（一线城市）仍有十分大的上涨动力，出台各种“稳房租”的措施就是未雨绸缪之举了。

　　四个新晋国家中心城市的租金收益率分别为武汉（2.1%）、成都（2.4%）、郑州（2.2%）、西安（2.4%）。

　　这四个城市的租售比既没有一线城市那么低，也不像三四线城市那么高，说明他们的租售比整体还是比较合理的。一方面房价上涨较快，另一方面城市的人口总量和商务需求也在快速增长，带来租赁价值的提升。

　　如果以一线城市为锚，四个新晋国家中心城市的租售比很可能会进一步降低。长期来看，这类城市的租售比还没有透支到极致，地产仍有较大升值空间。

　　04

　　没有租赁价值的房子将一文不值

　　那么问题来了，买房到底要不要关心租售比？

　　应该说，过去10多年的中国房地产市场，租售比这个指标可以说无关紧要，北上广深中心区的租售比一直在2%以内徘徊，但毫不影响这些物业的升值速度，反而是那些租售比看上去较好的三四线城市，房价的涨势却很一般。

　　而在美国、英国等发达国家，人们买房，非常关心租售比这个指标，其意义相当于股票的市盈率，租售比是决定物业价值的关键性指标，租售比过低的物业往往被认为一文不值。那么，中国和美国，究竟谁的房地产市场更能代表普遍情况呢？

　　不好说，但我倾向于认为，大城市买房可以不关心房价收入比，但不能不关心租金收益率，毕竟它直接衡量着一房子的使用价值。一套房子如果连使用价值都没有，何谈投资价值？

　　还是那句话，未来城市，那些没有租赁价值的房子，将一文不值。

　　财富成都综合报道