财富成都智库力荐：房产税迟早会征，它的开征时间跟土地出让金的减少形成微妙的对应关系。
　　口述 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）

　　一直以来，有一个政策如同已经成熟的柿子般悬挂在我们的头上，随时准备掉下来。

　　这个政策就是“房产税”。
　　关于房产税会不会开征，什么时候开征，以怎样的方式征，对中国的房地产市场会产生怎样的影响，一直以来都是一个热烈讨论的话题。
　　今天我们就来聊一聊“房产税”，不过，还是要先从“土地出让金”说起。
　　中国政府有一项重要的财政收入，叫做“土地出让金”。土地出让金指的是政府将土地使用权出让给土地使用者，后者支付的一笔交易费，也可以简单地理解为“地价”。
　　2018年，中国政府的税收总额为15.6万亿，除此之外，还有6.5万亿的土地出让金。这块收入在很多国家的政府收入中是不存在的，所以它们都非常羡慕中国政府。
　　在过去十多年里，很多中国地方政府，土地出让金占到它们财政收入的一半以上。比如我的家乡杭州，2018年政府的土地出让金收入高达2443亿，占到了杭州市一般地方财政收入的71%，这个比例是非常惊人的。
　　但接下来的问题是，虽然地方政府每年可以获得数以亿计的土地出让金，但是这样高速增长的收入是不可持续的，因为城市化进程肯定会在某一天出现放缓甚至停滞。
　　中国在1998年开始了城市化建设，当时全国的城市化率为33%。从1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中国的城市化率实际上已达到60%。
　　城市化率30%-60%这个区间，往往是房地产市场高速增长和爆发的阶段，因此地方政府在这一阶段获得的土地出让金也水涨船高。
　　然而到2029年新中国成立80周年的时候，城市化率预计会达到70%。70%意味着中国将达到一般发达国家的城市化水平，这也宣告将进入到一个很长的缓速周期，直到某一天彻底结束。
　　所以，十多年后，中国城市化进程基本结束，政府没有更多的土地可以拿来出让了，那时土地出让金的黄金时代彻底结束。问题是，有没有一块巨大的收入可以来填补土地出让金的空缺呢？
　　如果有的话，它就是房产税。
　　土地出让金属于一次性买卖，卖一块地少一块地。而房产税不同，它属于对持有环节征税，相对而言具有更持续的征收能力。
　　根据目前的官方时间表，房产税立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大体是按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则：房地产税立法之后，中央层面会明确一个总体框架，再接着会选择适当的时机实施。
　　不过，从调研、立法、试点到实施，中间牵扯的利益过多，真正开征房产税至少要花上好几年的时间。
　　有同学会问，房产税征收的那一天，是否就是中国房价开始整体降价的那一天呢？
　　事实上，两者并没有必然的关系。征收房产税只有两个原因。
　　第一，是为了补充政府的财政收入。第二，是为了调整中央和地方的财政收入模式。因为房产税大部分会成为地方税。在世界上大部分国家里，房产税基本上属于地方税，所以到了房产税征收的那一天，也就是中国财税体制改革的那一天。
　　从性质的意义上来看，房产税作为一个税种，强调的是稳定性和确定性，而调控工具要求灵活性和及时性，两者存有内在的矛盾。我们不能把税收同利率、货币一样，简单地视为宏观调控工具。
　　我们看一些实际的案例，日本是在1950年开始征收房产税的。在接下来的30多年里，日本的房价经历了持续暴涨的阶段，一直到1990年代日本经济泡沫破灭。所以在日本，房产税与房地产泡沫并不形成对等的关系。
　　2011年初，上海和重庆作为试点，曾经推出过类似房产税的政策。
　　上海征收房产税的对象有两类人：一类是新购房，且拥有两套住房以上的本市居民；另一类是新购房的非本市居民，税率定为0.6%。
　　而重庆征收的对象是独栋别墅或者高档公寓，以及无本地户口、无工作和无投资者所购的二套房，税率定为0.5%-1.2%。
　　从实际情况来看，房产税试点，对商品房价格和高档住宅价格影响并不显著。一大原因是不断上涨的房屋投资收益率已经远远超过因房产税而增加的持有成本。
　　如果希望通过征收房产税来进行房地产市场调控，这样的假设，从制度执行层面来看是不现实的。
　　根据这样的解读，我们会得出结论：在中国，房产税迟早会征。它的开征时间跟土地出让金的减少形成微妙的对应关系，那会是中国的房产市场，从增量市场到存量市场的转折点。
　　今天，这篇文章的话题来自“每天听见吴晓波”的音频。【点击此处，立即收听】
　　吴晓波频道用户精选留言：
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　　王建亭
　　在法理上，己经一次性交纳了70年土地出让金的房产，再征收房产税，是否存在重复征收问题？
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　　学图
　　不希望收房产税，但是也明白未来这个税一定会收，只是时间问题，那些期盼着收税打压房价的朋友们醒醒好吗？收房产税跟房价下跌没有必然关系的，到时候收了房产税房价没下来也就只有哭的份
　　59
　　生命欢歌
　　前些年房产税这个话题火爆的时候，跟朋友讨论这个，他就觉得这个可以调房价，而我坚持它只是增加了一个财政收入手段，真实效果如何，拭目以待吧，我个人对这个税种毫无好感，虽然我不会被征收！
　　45
　　Lxw3
　　确实啊，任何税种都和房价没有关系。
　　看看这两年，全世界有哪个城市房价没涨的？加拿大有空置税，房价不还是照样涨
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　　?唯美青春? ??????
　　现在房子还能买吗？吴老师
　　37
　　作者
　　房子肯定能买，看买在哪个城市哪个地段，其他同学来给他支支招吧～
　　32
　　四镇TWO
　　已经算过了，房产税就是土地出让金的零头
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　　小仙
　　城市化进程停滞后，普通小老百姓投资将何去何从？
　　19
　　那兹
　　就是这么个理，可是就剩10年买房子的黄金时间了，看起来是买不了几套了
　　13
　　小胖
　　杭州土地出让金多是因为房子不够卖  其他地方羡慕都羡慕不来  北上深杭   了解一下
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　　蓝白
　　楼上有朋友说：“在法理上，己经一次性交纳了70年土地出让金的房产，再征收房产税，是否存在重复征收问题？”做个类比，在美国尽管你一次性地购买了房屋土地的永久产权，每年你仍然需要向政府缴纳房产税
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　　江南烟雨
　　房产税会不会影响房价大家何必意淫呢！看看征收房产税的国家不就一目了然了吗！
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　　归去来兮
　　取消土地出让金，地产商拿弟成本就降下来了，房子的售价也能降下来一大半。这时候明确房地产税怎么征，征收对象是谁就很关键了，如果瞄准那些囤房炒房的人，虽然房价已经降下来了，但征收房产税会增加他们的房产持有成本，这类房价其实又上去了。但对于工薪阶层而言，可适当考虑房产税减免，在已经降下来的房价基础上，也尽量不增加他们的房产持有成本。这样，通过把房子的成本转嫁到那些有钱人或者投机者，政府和普通老百姓可以获得收益。
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　　纪为标
　　大陆的70年产权是学习香港！但从本质上又不同，香港是因为当时香港不属于英国，当时的香港政府没有卖地权利，才有了70年产权！而中国的70年产权是因为，中国是土地国有制！不存在卖地给企业或个人的可能，所以才有地块出让你70年使用权！至于到期后更大的可能是住宅象征性收点使用费！ 说到房产税也不会像西方一样只要有房就收房产税！肯定是一定条件下对房屋征收房产税，比如新买房，平均房屋面积达到一定数值后等等才征收！ （尽管中国房价很高了，但对于中国这两点为适应市场经济而设立的方案还是要点赞??）
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　　青橘
　　虽然没有直接关系。但是会增加持有房产成本。现在看看身边人持有多套房的不在少数！
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　　漩涡鸣人
　　其实就全国范围而言，80%的房产收益，都是跑输了银行定期。比如我老家城市，2000年房价1500，2019年12000，涨了12倍，但实际买房呢？我姐姐那时1500买的一套110平三房，花了17万多，装修4万。现在因为破旧，停车位严重不足，更别说人车分流，所以市场价也就20万，扣去银行利息显然是亏的。