财富成都讯：  华西传媒集群记者近日飞赴上海绿地集团总部，对话绿地集团董事长、总裁张玉良，试图解码“绿地奇迹”。

“是什么原因促使绿地集团在短短20年超常规发展？”当记者向绿地集团董事长、总裁张玉良抛出这个问题，他略微思索，娓娓道出了答案，他说，总结起来，绿地实现超常规发展的核心动力及保障主要有四点：大势与环境、机制与体制、商业模式，以及优秀的文化和团队建设。

企业：并不只是房地产企业

媒体：都说退潮时才能看清谁是裸泳者。随着经济下行，企业销售不振，盈利能力急剧下降，资金链断裂时有发生，一些曾被视为样板的知名大房企都命悬一线。而绿地一季度业绩依然亮丽，是什么支撑了绿地的逆势增长？张玉良：我想这主要得益于产业经营与资本经营并举，平抑风险，叠加盈利。绿地并不是一个单纯的房地产企业，而是一个地产、能源与金融三业鼎立的集团。除了大家熟知的房产，能源和金融是绿地集团的次支柱产业。外界看我们每年始终是保持30%-40%的增长，其中能源产业对企业的支持至关重要，金融产业也为稳定绿地集团发展提供了帮助。

行业：能源撑起“半壁绿地”

媒体：是否可以这样理解，在房产调控的背景下，绿地之所以能逆势增长，主要原因是多元化战略的支撑作用？张玉良：“产业适度多元化战略”是绿地规避行业波动风险、实现稳健可持续发展的需要，其价值也经过多年发展实践得到了充分证明。仅靠一个产业做到成百上千亿规模的企业稳定性很差，每每市场有风吹草动都会受影响，必须找到能与之相平衡的产业，构建稳态结构。2008年，绿地抓住国家能源政策调整的契机，将能源作为第二主业发展，到2011年，能源产业的产值规模已占绿地半壁江山。而金融产业方面，从早期投资入股上海农村商业银行、东方证券等金融机构的单纯财务性投资，到近年来先后发起成立中国注册资本额最大的小额贷款公司、入股锦州银行、盘锦商业银行、成立融资担保公司及典当公司，并正式组建绿地金融投资控股集团，绿地金融正在以控股银行为龙头加快金融板块整合，提升专业市场竞争能力。

人才：能做成事的就是好高管

媒体：国有大型企业的一些通病，在绿地身上很难找到，特别是对人才的保护和使用上，原因何在？张玉良：绿地集团由上海市国资委下属两家企业持股51%，800多名员工通过职工持股会持股40%多，其余3%为社会股东持有，是典型的国有控股下的混合所有制。国企内部领导之间往往容易相互掣肘，制约发展。而绿地很好地解决了这个问题，并充分发挥人才作用，张玉良认为，秘诀只有一句话，“唯业绩说话”。我之前讲到支撑绿地超常规发展的原因之一，是机制与体制，绿地的国有股东分散，使我们受到的行政干预少，得以采取完全的市场化管理模式。经营班子不是上面配的，而是市场配的，绿地的经营团队很简单：能做成事的就是好高管，没有业绩、不被市场和员工认可的，就会被淘汰。在绿地，即使你原来级别较高，做不好也会被淘汰，这在绝大多数国企是难以想象的。

绿地的未来 谨慎扩张深耕一二线城市

媒体：“新国五条”出台后，一些城市依然频繁出现“地王”，请问绿地如何看待这一现象的？在拿地方面，绿地有何策略？张玉良：不同城市的土地供需状况各异。绿地坚持视合理成本获取土地，不参与恶性竞价，以确保项目整体盈利水平。从当前及下阶段市场趋势来看，绿地将投资策略定位为聚焦一二线城市，继续统筹优势资源向高能级区域集中，围绕经济发展能级、人口集聚程度和城市化进程等核心要素，聚焦重点中心城市加大投资、精耕细作。

媒体：自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。绿地如何解决资金问题？张玉良：在融资方面，绿地坚持不断拓宽融资渠道，创新融资模式，通过增加融资品种、优化融资结构来降低融资成本、分散降低融资风险。融资渠道方面，以银行融资为主，辅以其他融资渠道。随着海外业务的开拓，也在积极拓展海外融资渠道。同时，从企业内部来看，绿地一方面提高资金运筹能力，加快资金周转，另一方面增强总部资金管控调度，充分发挥资金集聚效应，为企业业务规模跨越式增长提供资金保障。

绿地的野心 500强是起点200强是目标

媒体：在绿地的年营业收入不到100亿的时候，您就制定了冲刺世界500强的六年规划，当时很多高管都以为您在说“疯话”。如今绿地如期达成了世界500强的目标，下一个目标又在哪里？张玉良：2005年，我们制定了冲刺500强的发展规划，很多人觉得我在说“疯话”，但绿地的战车一直在沿着这一目标飞奔，终于在2012年实现了500强梦。现在我们处在一个非常重要的发展时期，有了更高的自我期待和目标，我们提出了“20年后再出发”，下一个五年，绿地的目标是“世界企业200强”。华西都市报：您作为唯一受邀的内地房企老总出席财富全球论坛，能否谈谈财富论坛对城市开发商有哪些积极影响？张玉良：财富论坛为企业提供了一个高层次、广维度的开放平台，全球业界精英汇聚，将不仅触发智慧与思想的碰撞，更将通过资源与信息的互通共享，成为企业共同发展的催化与推动力。

到海外为中国人建楼

瞄准中国投资者，绿地进军海外市场

近日，绿地集团首个海外项目：绿地韩国旅游健康城项目正式启动首期销售。这是国内房产巨头首次进军海外市场，也是绿地集团在第三轮大调控下的新策略。目前绿地在韩国、澳大利亚等地均有投资。绿地集团董事长、总裁张玉良坦诚告诉华西传媒集群记者，绿地进军海外，不是试图进入每一个国家，而是集中资源占领一些关键市场，做“国内市场的海外延伸”。

为什么做？成为世界级的必由之路

媒体：绿地为什么要谋求海外发展？张玉良：绿地的海外拓展近两年刚刚起步，但想法酝酿已久。近年来，除了国内市场需求，我们看到，随着大量海外投资者、移民群体、境外游群体的涌现，中国消费者在海外市场的活跃度大幅提升，中国高收入人群在海外投资置业越来越多，国外房地产项目在国内一线城市的推广日趋频繁。整个市场环境和趋势告诉我们，有条件可以走出去了。此外，全面实施海外战略，形成国际市场竞争力，也是绿地成长为世界级企业的必由之路。

去哪里做？先选中国人较多的国家

媒体：绿地布局海外在市场选择上有哪些特别的考虑？会优先考虑哪些国家？张玉良：我们坚持一项原则，就是要去自身有竞争优势的地方，由此，我们明确了当前所实施的商业模式，即利用中国市场资源实施全球化战略，“做国内市场的海外延伸”。优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家，比如韩国、澳大利亚等国家，这样的选择和考虑能确保项目成功销售和稳健运营。

怎么做？投资房地产和酒店经营

媒体：目前绿地海外战略布局主要有哪些项目和物业类型？张玉良：绿地集团的海外经营主要包括两类业务。一类是房地产投资开发业务。目前已全资投资了两个项目，绿地韩国旅游健康城项目规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等。澳大利亚悉尼项目包括一栋逾240米的未来悉尼最高公寓楼“悉尼·绿地中心”，以及配套商业和高星级酒店。另一类是通过收购和资产置换，拓展海外酒店经营业务。德国法兰克福的绿地铂骊酒店已正式挂牌营业。

如何控制风险？选择好市场派驻好团队

媒体：到海外进行房地产开发，收益与风险并存，绿地集团如何确保海外战略的成功？张玉良：我们重点从几方面着手：一是准确研判市场。通过详尽严谨的勘察、可行性研究、第三方咨询及尽职调查等，选择平稳健康、成长性好的市场，然后在其中找到符合企业投资策略、能够发挥既有优势的项目。二是确保人员管理可控。核心管理团队基本由集团派驻，确保其有效执行集团战略部署及经营策略。三是全面把握当地法律规范，严控法律风险。张玉良绿地集团董事长、总裁绿地在2012年实现了500强梦。现在我们处在一个非常重要的发展时期，有了更高的自我期待和目标，我们提出了“20年后再出发”，下一个五年，绿地的目标是“世界企业200强”。（实习编辑：范彬彬）