财富成都商业快报（商业洞察分享)这篇算是美国一家因为新商业模式风生水起的房地产公司的起底文——长文，但是墙裂推荐阅读。或许他们的故事对国内的联合办公市场会有启发。

　　新经济里的房东们：WeWork联合创始人亚当·纽曼和米格尔·麦克凯尔维把建筑转化为其创业租户的活力、痴迷和创造力77岁的亿万富豪莫特·扎克曼（Mort Zuckerman）是波士顿地产公司（Boston Properties）的董事长，他在纽约、华盛顿和旧金山等城市掌管着196亿美元（市值）的高档写字楼。2013年6月，他参观了一家名叫WeWork的小型房地产公司。该公司由亚当·纽曼（Adam Neumann）和米格尔·麦克凯尔维（Miguel McKelvey）联手创建。

　　那时34岁的纽曼曾是以色列海军军官，有一头厚实的黑色长发。他在纽约苏活区第二个WeWork办公地点的电梯里遇见了扎克曼。后者回忆说，当时他心想：“没想到啊没想到。又一个进入办公室租赁市场的新星。”纽曼解释了WeWork的商业模式：该公司用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。

　　纽曼领着扎克曼穿过WeWork的3.8万平方英尺办公区域，那里密密麻麻分布着很小的写字间，四周用玻璃围住，里面挤满了年轻的创意经济从业人员。咖啡间在欢乐时光到来时会变成杯觥交错的地方，会议室里摆满视频会议设备，办公室管理员微笑着接待来客、处理包裹、冲调免费咖啡和给激光打印机添加纸张。“我们的等待名单已经排到了几个月之后。”纽曼对他说。在2015年之前，这番热闹忙碌的景象将在7座城市的12个新办公地点上演。

　　扎克曼被勾起了兴趣。与那些跟波士顿地产公司签约入驻公园大道写字楼的租户相比，很多WeWork会员的需求大为不同。这些初创企业需要彼此。他们互相依靠。他们想找到归属感。“亚当非常清楚地知道，我们正身处新的文化中。”扎克曼说，“我已经在这个行业里干了很多年，天知道干了多久。我觉得WeWork的商业模式非常有创意，非常新颖。”（数据显示，扎克曼已经在这个行业里干了50多年）扎克曼邀请纽曼共进午餐。然后又邀请了一次。到他们第四次见面时，他让纽曼作出承诺，允许他以个人身份参与WeWork的下次融资。2015年，在距第一次参观近两年后，拥有20万平方英尺办公空间的WeWork将成为布鲁克林海军码头（Brooklyn Navy Yard）一栋写字楼的主力租户，而这栋耗资3亿美元重建的写字楼由波士顿地产公司与其他人共同所有。两家公司还计划在旧金山合作，以后或许还有波士顿。

　　此前，WeWork的两位创始人对他们的故事三缄其口，并且要求投资人也守口如瓶。但现在不再保密了。在未来12个月里，该公司预计其会员数量将达到原来的三倍，从1.4万名增加至4.6万名，办公地点将从现在的21个扩大到60个，而一年前只有9个。四年前，WeWork在苏活区开设了第一个办公地点，面积只有3,000平方英尺，而且地板嘎吱作响，墙壁由两位创始人自己动手粉刷。如今，WeWork是纽约增长速度最快的新办公空间承租人，明年将成为美国增长速度最快的新办公空间承租人，因为该公司将把业务扩大到奥斯汀和芝加哥等城市，更别说伦敦、阿姆斯特丹和特拉维夫。

　　今年，WeWork将实现大约1.5亿美元的营收，营业利润率达到30%。目前的发展计划将使明年的营收增加到4亿多美元。今年2月，该公司（秘密）进行了一轮大规模融资，由摩根大通（JPMorgan）领投，哈佛公司（Harvard Corp）、扎克曼和标杆资本（Benchmark）跟投。这轮融资对WeWork的估值为15亿美元。两位创始人预计，他们将在明年再进行一轮融资，公司估值可以轻松突破60亿美元。若真是如此，各自拥有20%股份的纽曼和麦克凯尔维将成为账面上的亿万富豪。
　　在蓬勃发展的联合办公市场上，WeWork目前处于领先地位。专门跟踪联合办公趋势的Deskmag网站表示，现在全球共有约5,900个联合办公地点，而五年前只有300个。那时，在这类场所办公的人不到1万，但如今接近26万人。细分市场开始出现：Grind主要面向有多次创业经验的创业者和资深的专业人士；Hera Hub在加州经营着3个办公地点，只向女性创业者开放。“人们希望办公室别那么枯燥乏味。”Breather首席执行官朱利安·史密斯（Julien Smith）说。Breather是将灵活办公空间发挥到极致的初创公司，向常常奔波在外的会员提供以小时为单位的私人办公室租赁服务。

　　WeWork的会员们坦承，该公司的每平方英尺租金高得惊人：一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元。但当WeWork在伦敦绍森德（South End）开设最新的办公地点时，刚一开始就租出去了80%，而其他的写字楼需要几个月才能达到这么高的出租率。原因在于，如果把安保、前台、宽带、打印等服务考虑在内，WeWork会员每月可以节约几百美元，而且少了很多烦心事。

　　但真正的好处是周围有其他的人。在WeWork办公的人可以在每周的百吉饼和含羞草聚会上进行社交活动，或许能够找到软件开发人员为他们编写应用程序。会员可以在非正式的演示日推介他们的创意，并从Wieden+Kennedy广告公司等自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费的建议。会员愿意的话，可以达成口头协议并推荐工作机会。

　　“与这里相比，其他的办公场所令人压抑。”Neon的尼科尔·哈尔米（Nicole Halmi）说。Neon是图片选择平台，位于旧金山田德隆区（Tenderloin）的WeWork办公点。“办公室的旧模式已死。”多年创业者加里·孟德尔（Gary Mendel）说。加里的Yopine位于华盛顿特区的WeWork办公点，那里是由沃登面包（Wonder Bread）工厂改造而成。

　　Facebook、谷歌（Google）和其他硅谷公司多年前就开始让所有人在一个庞大的房间里办公。大企业也纷纷进驻WeWork。例如百事可乐（PepsiCo）就在2011年把几名员工派往SoHo区的WeWork办公点，他们认识到这些员工可以向规模较小的WeWork会员公司提供建议。“必须有人致力于开创更广阔的图景。”麦克凯尔维说。

　　市政府意识到这类办公场所对当地经济大有裨益，于是竭尽所能地向WeWork示好。在旧金山，市长李孟贤（Ed Lee）改变了警方的巡逻路线，并且在破败的田德隆区设立了一个警区前哨站，以保障WeWork会员的安全。芝加哥市长拉姆·伊曼纽尔（Rahm Emanuel）亲自向纽曼阐述该市尚未公布的新自行车道修建计划和有利于初创企业的其他项目，以便说服WeWork在芝加哥西环（West Loop）地区开设办公点。波士顿新任市长马丁·沃尔什（Martin J. Walsh）把新的WeWork办公场所作为他上任后最初几次公开演讲的地点之一。“对芝加哥而言，创意经济在某种程度上还是个新鲜事物。随着越来越多的人领会WeWork的那种想法，更多的人将会对创业产生兴趣。”沃尔什说。

　　“WeWork双管齐下。”曾引导Facebook、阿里巴巴和通用汽车（General Motors）上市的著名投资人和摩根大通（JPMorgan Chase）副董事长小詹姆斯·李（James B. Lee Jr.）说，“机构拥有办公空间可供年轻创业者使用，但他们想创建自己的公司，开辟自己的道路。WeWork不仅向他们提供办公场地，还对他们说，‘我们希望你到这里来，我们将帮助你，造就你。’”

　　纽曼和麦克凯尔维仍然坚持面试每一位新员工，确保他们不会把WeWork视为普通意义上的房地产公司。坦白说，两人都对“我们”的力量深信不疑，甚至到了狂热的程度。他们虽然在相隔万里的地方长大，但都曾在不同形式的大集体里生活过，都没有父亲在身边。纽曼生长在以色列单亲母亲家庭，妈妈是医生。他的母亲担任印第安纳波利斯一间医院的住院医师时，他用了两年的童年时光学习英语。后来，他们回到以色列，搬到加沙地带附近的尼里姆农庄（Kibbutz Nirim）。在那里，所有的儿童都居住在集体宿舍里，与父母分开。纽曼和妹妹艾迪在这个集体中过得并不愉快，因为农庄里的大家族儿童在几个月的时间里都回避纽曼一家。“那是我一生中加入过的最不友善的团体。”他说。

　　纽曼患有严重的诵读困难症，不喜欢看书学习。作为帆板运动的高手和违禁课外活动的带头者，他逐渐被孩子们接纳。纽曼说，到了强制服兵役的年龄时，他是最晚报考海军军官学校的人之一。在几千名考生中，很多都曾接受了几周的选拔营训练。在执行团队建设任务时，纽曼开始掌管大权。海军军官学校录取了600名考生，他是最后被叫到名字的几个人之一。他以第三名毕业，服役五年后离开海军。

　　麦克凯尔维在俄勒冈州尤金市（Eugene）一个由五位母亲组成的集体里长大，这个集体里还有其他五个孩子。尽管只是靠打理花园和领取救济食品为生，但他们过得很快乐。含有违禁人工化学品的果珍饮料是特别的圣诞大餐。“那时，我们很贫困，但我们丝毫没有这种感觉。”麦克凯尔维在该集体里的“姐妹”奇亚·奥基夫（Chia O'Keefe）说。奇亚是WeWork的早期员工，现在是创新主管。

　　麦克凯尔维是个有天分的学生，但学习很容易令他感到厌烦。那时，他的家乡经济萧条，他喜欢想办法使那些空置的临街店面和关闭的楼房焕发生机。他特别喜欢Lazar's Bazar，这家小店仍然还在经营，向过往行人出售杂货。麦克凯尔维存了几周的零花钱，最后花7美元买了一条丝质的窄领带。“那是上世纪80年代。”他耸耸肩说道。

　　在俄勒冈大学打篮球并获得建筑学学位后，他在上世纪90年代投身互联网热潮，创建了一家把日语和英语笔友联系起来的网站。后来，他在布鲁克林的一家建筑公司里找到了一份工作。

　　与此同时，纽曼的妹妹艾迪赢得以色列青少年小姐（Miss Teen Israel）头衔，于是前往纽约市开展她的模特生涯。纽曼也跟着妹妹来到纽约。在接下来的五年时间里，他住在妹妹的公寓，一边在巴鲁克学院读商业课程，一边管理妹妹的六位数收入。纽曼进行了几次创业尝试，包括出售带有护膝垫的婴儿连体衣（以惨败告终）。他的Egg Baby较为成功，这是一家销售高档婴儿服装的网店。

　　麦克凯尔维和纽曼在一次聚会上成为了朋友。纽曼请麦克凯尔维设计他的新办公室。麦克凯尔维劝他把办公室搬到布鲁克林的丹波（Dumbo）地区。2008年1月，他们第一次产生了靠出租共享办公空间来赚钱的想法。当时，纽曼将其办公室的一角出租给他在Craigslist网站上找到的租客，以便分担租金。几周后，纽曼的房东约书亚·古特曼（Joshua Guttman）把纽曼带到他在这条街上刚刚买下的一栋空楼，每层有5,000平方英尺，他准备按每平方英尺1美元的价格收取租金。纽曼说：“我有个更好的主意。把其中一层交给我。我会把它划分成15个办公间，每个收取1,000美元，这样每个月就能挣到1.5万美元。你拿走7,500美元，向接待员支付2,500，剩下的归我。”

　　那天下午，纽曼把上述想法告诉了麦克凯尔维。第二天早晨，熬了一夜的麦克凯尔维再次现身，带来了场地名、场地标志和一个可以运作的网站。那处办公场地被命名为Green Desk，注重环保，提供免费的咖啡和Seventh Generation公司的清洁剂。麦克凯尔维说：“在我们看来，其他的办公场所显然不怎么好，很差劲。”古特曼最后同意了他们的想法，但是提出了一个条件：每层楼都按照那种模式来经营，这样在经营上能够节省更多的成本。

　　在Green Desk逐渐成型的过程中，纽曼继续经营Egg Baby。麦克凯尔维辞去工作，在纽曼的妻子、电影制作人丽贝卡·帕特洛·纽曼（Rebekah Paltrow Neumann，她是女演员格温妮丝·帕特洛的堂妹）的帮助下翻新了那栋楼。周末时，他驱车前往宜家（IKEA），将厚木板装上他从Zipcar租来的汽车。这些厚木板被用来制作办公桌。2008年，在他们的首个进场期限临近之际，经济危机发生了。古特曼对他们说，这下全完了。“他说，‘我不是对你们发火，但这个生意将会失败。在经济衰退时，人们不会租办公室。”纽曼说。

　　新经济里的房东们：WeWork联合创始人亚当·纽曼和米格尔·麦克凯尔维把建筑转化为其创业租户的活力、痴迷和创造力但结果恰好相反。他们仅仅依靠七条Craigslist广告和口碑宣传，就让Green Desk人满为患。租客中既有私募股权公司，也有博客网站Gothamist。但Green Desk更像是20亿美元（市值）的商务套房租赁公司雷格斯（Regus），而不是后来的WeWork。Green Desk没有公共的开放空间用于两位创始人喜欢的社交活动。“我们想成为全球性品牌。”纽曼说。这意味着为每个办公地点设计不同的布局，在活动和设施方面投入更多的资金。纽曼说，古特曼更倾向于将这种已经产生效果的模式照搬到布鲁克林的更多办公场所—— 现在有七处。纽曼和麦克凯尔维没有参与其中。

　　两位创始人以300万美元的估值将Green Desk卖给古特曼，获得了30万美元的首付款，其余款项在两年内分期支付。首付款被直接用于SoHo区的新办公地点，按照他们的社区模式来打造。他们还通过信用卡和朋友寻求尽可能多的帮助。纽曼的以色列朋友收到了免费机票，准备在纽曼的公寓里呆两周，结果却被派去吊装干墙和木料。“他们以为是来玩的，但却每周工作七天。”纽曼说。2010年2月，在成立仅一个月后，WeWork便首次实现盈利，此后从未亏损。

　　早期投资人、房地产开发商杰克·施莱博（Jack Schreiber）为他们找到了第二个办公地点。那是帝国大厦对面一栋廉价的办公楼，业主是来自伊朗的三兄弟。但这栋楼需要100万美元才能租下，WeWork没有那么多钱。施莱博给纽曼出了个主意：把住在纽约的那个兄弟争取过来，抢在国外的两兄弟发现之前与他签约。

　　“我们在苏活区WeWork的休息厅里坐下来，他显得很兴奋。”纽曼回忆说。这位以色列人和这位伊朗人谈了几个小时，喝光了半瓶威士忌。这位兄弟签订了租约，迷迷糊糊地离开了。纽曼知道他第二天会回来，说他的家人很不高兴。他确实又来了。“我说，‘我知道伊朗人都是一言九鼎的好汉。’”这句话基本上就解决了这次的问题。WeWork在短短29天内就完成了这栋办公楼第一层的准备工作。

　　2012年，WeWork又设立了三个办公地点，这时引起了标杆资本的注意。标杆资本是很少接受媒体采访的风投公司，投资过eBay、Twitter和Uber，但从未投资过房地产企业。因此，该公司创始合伙人布鲁斯·邓利维（Bruce Dunlevie）飞赴纽约，想亲眼看看WeWork的办公场所为什么如此不同。“这使我想起了我在1997年参观eBay的情景。”这位投资人说，“在这两家公司里发生的事情令人不解。”标杆资本的投资对WeWork的估值为1亿美元左右。纽曼说，当投资银行Jefferies在2013年对该公司进行投资时，估值上升到4.5亿美元。摩根大通没有投资WeWork，但后来改变了想法。

　　比WeWork的设施更完善是有可能的。NeueHouse是WeWork在纽约的高端市场竞争对手，由约书亚·艾布拉姆（Joshua Abram）和艾伦·默里（Alan Murray）共同创建，该公司的纽约办公点拥有为会员准备的小型演播室和咖啡馆，并计划在即将开设的洛杉矶办公点建立全方位服务的餐厅。但NeueHouse的发展更为缓慢和谨慎，计划在2020年前开设20个办公点。而WeWork行动迅速，不断壮大，并试图从每个办公点和每次交易中学习。在早期，纽曼的推介有时给人以华而不实的印象，可能使很多开发商失去了兴趣。

　　“我们花了点时间才达成一致想法。我的第一印象是，他们拥有非常远大的抱负，但我希望在远大抱负背后有足够多的实质性内容。”贾瑞德·库什纳（Jared Kushner）说。库什纳是纽约著名房地产家族的后裔，为其兄弟乔希投资的很多初创公司担当顾问。他听过很多的高谈阔论。但当他和麦克凯尔维坐下来交谈时，后者花了30分钟时间讨论哪家咖啡店更适合库什纳在布鲁克林丹波地区耗资3.75亿美元修建的几栋新大楼。WeWork成为该项目的两个主力租户之一，另一个是手工艺品在线市场Etsy，它租下了一整栋办公楼。“他们很好地把握住了这一市场趋势。”库什纳说，“我认输。”

　　WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或者萧条的街区开设办公点，因为在那些地方该公司能够以大约10%的主力租户折扣获得办公场地。即使WeWork拼命讨价还价，它的出现也会抬高上下楼层和附近写字楼的租金。“他们不想得罪我们。”比尔·鲁丁（Bill Rudin）说。他的鲁丁管理公司（Rudin Management）是WeWork海军码头项目和华尔街办公点的租户。
　　两位创始人和投资人都认为，WeWork面临的最大风险是过度扩张。只有处于可控的规模，该公司才能维护好品牌形象，保持高水平的客户服务。社区管理员不够好，社交太少，电梯故障或者其他混乱，这些是无法用免费的甜甜圈加以弥补的。蔻驰（Coach）的前首席执行官现在是WeWork的全职顾问，帮助两位创始人在快速发展的过程中维护公司文化。新任首席财务官迈克尔·格罗斯（Michael Gross）曾是摩根斯酒店集团（Morgans Hotel Group）的首席执行官，他的经验有助于WeWork营造一个时尚和宜人的氛围，同时保持轻资产和预算。但就连他们也不知道WeWork在入驻美国25个最大城市和欧洲12个最大城市后，是否会进军较小的城市，比如辛辛那提和布鲁日。

　　有些硅谷投资人怀疑WeWork能否在不可避免的房地产滑坡中生存下来。虽然WeWork收取的每平方英尺租金很高，但该公司也受困于以当前创纪录租金签订的长期租约。一位排除了WeWork的投资人不仅担心该公司估值过高，还担心在经济衰退或者价格竞争时出现租户外流的情况。

　　纽曼早就听到过这种担忧。但他在Green Desk的经验证明，联合办公在预算紧张时反而更加走俏。他声称，WeWork与房地产商签订的租赁协议，在像纽约这样的城市里具备很大的经济可行性，除非租金降到前所未有的水平，但即使是这样，WeWork拥有数百万美元的资产净值和营运现金流，可以帮助该公司度过经济下行周期（而且是在不必提高会员租金的情况下）。

　　新经济里的房东们：WeWork联合创始人亚当·纽曼和米格尔·麦克凯尔维把建筑转化为其创业租户的活力、痴迷和创造力WeWork的会员数量相当稳定，该公司28%的收入来自于较小的会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。“我在这里接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能够赚到钱。”Brilliant Collaborations公司首席执行官乔纳森·斯莫利（Jonathan Smalley）说。这家广告代理商是WeWork沃登面包工厂办公点的会员。

　　纽曼和麦克凯尔维看到了以中间人身份向会员介绍各项服务的新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。通过TriNet，WeWork帮助会员每月节约200美元的健康保险费。亚马逊AWS云服务提供的网络主机在使用第一年可免除5,000美元费用。目前，WeWork没有收取服务中介费，但这种情况可能会改变。

　　看起来，明年WeWork势必会进行一轮大规模融资。吃救济食品长大的麦克凯尔维，已经想过他的生活在公司上市后将会发生怎样翻天覆地的变化了。他曾询问他认识的有钱人他们是怎么花钱的，但到目前为止没有哪个答案给他留下深刻印象。如果他那庞大的账面财富在未来变成真金白银，麦克凯尔维的梦想将是在海地等发展中国家开设非营利性质的WeWork办公点，以刺激当地的经济增长。

　　但说起未来的计划，麦克凯尔维可不是纽曼的对手。纽曼说，他曾有机会与特斯拉（Tesla）电动汽车和太空探索（SpaceX）火箭的缔造者埃伦·穆斯克（Elon Musk）交谈，但接触的时间很短。如果他们再次见面，纽曼将向他展示自己的WeWork太空办公室计划。“当他把所有人送上火星的时候，我们将在火星上打造一个前所未有的办公社区。”纽曼说，“它将会令人叹为观止。如果穆斯克能把我们送上去，我们就能做到。毫无疑问。”

　　转自福布斯中文网