财富成都数据黑榜：中小地产商生存危机背后，实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

　　作者 | 第一财经 罗韬

　　即便是盛夏酷暑，很多中国地产商还是感受到丝丝寒意。

　　7月末的一个周日晚上，内地四线小城的地产商张明（化名）约了一群银行、政府朋友吃饭，虽然他内心也知道银行融资几乎不可能，还是需要时不时联络感情。

　　“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老朋友诉苦。张明自己也清楚，自己的地产项目过少，基本没办法进入银行融资的名单。

　　放在一年前，张明还可以通过其他通道获得一些银行非标业务资金，不过，现在的监管政策，几乎让张明无法“喘气”。

　　摆在张明面前的选择只有几个，要么试图做大规模，要么选择和大房企合作，进而项目优势互补，渡过难关。

　　在全国中小地产商大军中，这样的现象并非个案，和张明有同样命运的中小地产商的故事，正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金，是将他们推向末路的根源。

　　人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。国家统计局数据显示，2018年，全国房地产开发企业数量97938个。

　　这还只是冰山一角，更多微型地产商的死亡，实际上是悄无声息的。

　　中小地产商末路

　　行业洗牌的第一步，是淘汰很多市场的小玩家。

　　今年以来，已经有接近300家地产商破产，意味着市场给小地产商空间已经不足。这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。

　　小地产商生存究竟有多困难？

　　由于融资困难，张明就一直在想办法寻找一些主流地产商合作来维持公司的运营。

　　“我们在很多三线城市都会和当地的地产商合作开发，实际上我们依靠自己的规模优势，正在逐渐蚕食这些小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。

　　作为资金密集行业，中国大部分地产商均是依靠资金驱动，融资环境降至冰点之后，居高不下的融资成本，吞噬了行业利润。

　　“目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%，我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金，如果是太远地方的地产商，我们担心市场不好，最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。

　　主流房企融资难

　　不过，即便是主流地产商，由于此前较高的负债，导致如今融资也成为难题。

　　7月11日，泰禾集团（000732.SZ）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%，虽然这个净利润率水平已经较高，依然难以覆盖高昂的融资成本。

　　泰禾的融资成本高企只是行业的缩影，包括中国恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、正荣地产（06158.HK）等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。

　　融资难背后，让很多主流地产商也不得不选择“断臂求生”。

　　今年以来，华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。

　　东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，受融资整顿冲击将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越周期。

　　行业排位之争

　　中小地产商生存危机背后，实际上是行业集中度提高带来的必然结果。

　　根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。

　　其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

　　“规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。

　　可以与之对应的，是融资能力的显著差别。

　　7月8日，中国海外发展（00688.HK）在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%。

　　7月9日，旭辉控股集团公告，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

　　7月10日，龙光地产（03380.HK）公告，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

　　如此巨大的融资成本差异，凸显了房企冰火两重天的生存现状。那些拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模，因而受到银行、金融机构的偏爱，在流动性收紧的地产行业，谁拥有资金，就可以说是拥有了话语权。

　　“TOP30各有各的特点，也各有各的无奈，但是只有在有规模的前提下，才可以拿到融资和土地谈判权，也就是有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企的CFO告诉记者。

　　“我们的白名单基本上是在TOP30里面选择房企，如果没有达到规模边界，将影响到我们的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。

　　众所周知，对于地产商最重要的是钱，其次是土地，再者是人。规模优势不仅降低了融资成本，在很多土地谈判上也会占据优势，进而进一步提高了地产商的竞争力。

　　比如绿地控股（600606.SH），就因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。

　　纵观过去几年，只有达到一定规模的地产商，才有机会拿到一级开发和一些政府战略项目，继而成为自己补充货值的重要手段。

　　增速放缓

　　面对严厉的政策环境，很多地产商都开始逐渐调整自己的发展预期，继而让之前的很多泡沫慢慢破灭。

　　“我们上半年拿地非常少，老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。

　　与之对应的，是上半年市场交易的降温。

　　“我觉得6月份的数据真的不容乐观，6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降，5月份有些城市的二手房已经开始调头。”易居企业控股（02048.HK）CEO丁祖昱说。

　　国家统计局数据显示，2019年6月，销售面积为20268万平方米，销售金额为18925亿元。其中，2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%，这主要是由于上半年全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看，销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。

　　“我们的销售情况就是不太理想，客户观望气氛严重，成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。

　　另外一名TOP20地产高管则透露，自己公司上半年销售不错的项目均在一二线城市，而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。

　　此前，一直发展凶猛的闽系地产商在这一轮发展中，销售逐渐放缓。

　　融信中国（03301.HK）的公告显示，截至2019年前6个月，融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元，同比增长4%。而去年中期，融信的销售增速同比增加约75.7%。

　　从单月数据看，融信中国的销售和市场环境的降温几乎如出一辙。2019年6月，融信中国总合约销售额约100.3亿元，同比下降9.54%；2019年5月，融信中国总合约销售额约110.88亿元，同比下降9.18%。

　　同样增速乏力的还有正荣地产，截至2019年前6个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元，同比增长0.82%。而去年中期，正荣销售增速同比增加170%。

　　显然，曾经的100%增长率时代已经过去，接下来，对于不少地产企业来说，将面临降低负债和保持增长的双重难题。

　　“地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须要加杠杆，但是未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。

　　

数据 | 年内13家上市公司实控人被抓，76万股民被坑

另据第一财经报道，今年以来已有13家上市公司发生实控人被抓事件，单7月就已发生6起。13家公司合计已蒸发市值高达700.87亿元，影响逾76万股民。

　　从ST昌鱼（600275.SH），到暴风集团（300431.SZ），再到ST天宝（002220.SZ），实控人被抓的消息这几天连续轰炸资本市场，背后最受伤的则是无辜的投资者。

　　7月30日，风暴中的暴风集团连续第二日一字跌停，截至收盘市值16.81亿元。从曾经的400亿市值到如今不足20亿，这只昔日妖股仅用了短短4年时间。而最新公司股东户数显示，依然有6.9万投资者在坚守......

　　暴风集团的情况并非个例。据21数据新闻实验室统计，今年以来已有13家上市公司发生实控人被抓事件，单7月就已发生6起。博信股份罗静是唯一的女性。从具体原因来看，5起案例由实控人自身行为造成，5起为经济类犯罪，另有3起与证券市场有关。

　　实控人爆雷成了上市公司市值的头号杀手。21数据新闻实验室统计发现，上述13家上市公司自首次披露实控人被抓的公告后，合计已蒸发市值高达700.87亿元，影响股民不止76万。

　　其中，新城控股（601155.SH）杀伤力最大，市值蒸发额高达361.3亿元；从缩水比例来看，最严重的为港股金诚控股（1462.HK），从4月29日公告前的16.29亿元市值，到最新的2.56亿元，缩水了84%。

　　来源：21世纪经济报道